Μ. Κρανίδης στο “Π”: Η ενίσχυση της νόμιμης δόμησης, αντίδοτο στην αυθαίρετη δόμηση
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η Πολιτεία και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διατρανώνουν την πρόθεσή τους να περιορίσουν περαιτέρω τη νέα αυθαίρετη δόμηση, με λίγες όμως πράξεις και ουσιαστική δράση. Κοινή διαπίστωση είναι ότι ο πλήρης περιορισμός της αυθαίρετης δόμησης προϋποθέτει, ως ικανή και αναγκαία συνθήκη, την εξασφάλιση και την υποστήριξη της νόμιμης δόμησης, που είναι το αντίδοτο. Καθώς οι στεγαστικές ανάγκες είναι πολύ μεγάλες και η ζήτηση έντονη, απαιτείται να δημιουργηθεί νέα προσφορά, ειδικά νεόδμητων ακινήτων, άρα απαιτείται νέα νόμιμη δόμηση.
Η σημερινή κυβέρνηση, επί μία εξαετία, έχει αποτύχει στη συγκεκριμένη προϋπόθεση. Σήμερα, η νόμιμη δόμηση διακατέχεται από πλήρη ανασφάλεια δικαίου και πλαισίου. Ας αναλύσουμε συνοπτικά τέσσερα σημαντικά ζητήματα που οδηγούν σε ανασφάλεια δικαίου και νομοθετική ασάφεια, σε οικόπεδα εντός και εκτός σχεδίου:
1.Το πρώτο ζήτημα αφορά τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου, με την Πολιτεία, μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, να έχει την υποχρέωση εδώ και δύο χρόνια να επιλύσει το θέμα της αναγνώρισης των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές. Αυτό το ζήτημα περιορίζει τη δόμηση σε εκατοντάδες ιδιοκτησίες άνω των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου, οδηγώντας σε απαξίωσή τους. Η κεντρική νομοθεσία που σχετίζεται με τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου έχει ψηφιστεί από το 2003, ενώ προϋπήρχε νομοθεσία από το 1978 και το 1985. Η βασική λογική αυτής της νομοθεσίας είναι ότι, για να θεωρείται ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια, όπως ελάχιστη επιφάνεια, συνήθως 4 στρεμμάτων, και ελάχιστο «πρόσωπο» σε νόμιμα αναγνωρισμένη οδό. Ωστόσο, το κράτος δεν έχει προχωρήσει σε μελέτες αναγνώρισης των οδών εδώ και 20 χρόνια! Έτσι, ελάχιστες οδοί στην εκτός σχεδίου περιοχή της χώρας, κυρίως στην περιφέρεια, είναι επίσημα αναγνωρισμένες, όπως οι εθνικές οδοί και το πρωτεύον δίκτυο. Το 2023 αναδείχθηκε το συγκεκριμένο ζήτημα και το έλλειμμα εφαρμογής της νομοθεσίας από το ΣτΕ σε σχετικές υποθέσεις νόμιμων οικοδομικών αδειών, αλλά δυστυχώς το αρμόδιο υπουργείο δεν έχει κάνει κάποια σχετική ενέργεια και παραμένει εν υπνώσει, αμέριμνο.
2.Το δεύτερο ζήτημα σχετίζεται με τη νόμιμη δόμηση εντός σχεδίου και ειδικότερα με τη νομοθεσία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ο οποίος ψηφίστηκε το 2012. Ορισμένα άρθρα του επιτρέπουν την αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους των κτιρίων σε περιπτώσεις μείωσης κάλυψης, φυτεμένων δωμάτων και κτιρίων υψηλής ενεργειακής κλάσης. Αυτά τα κίνητρα ήταν απαραίτητα τότε για την τόνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Ωστόσο, από το 2016, όταν ξεκίνησε η νέα ραγδαία αύξηση της κατασκευής, προέκυψε ένα σοβαρό πρόβλημα. Ο νομοθέτης ευνόησε τη σωρευτική εφαρμογή όλων των άρθρων που παρέχουν μπόνους, με αποτέλεσμα η απληστία ορισμένων κατασκευαστών να οδηγήσει σε κτίρια με υπερβολική δόμηση και ύψος σε σχέση με τους συνήθεις όρους της περιοχής. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έθεσε ένα ασαφές όριο, ενώ οι αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων έχουν δημιουργήσει ανασφάλεια δικαίου και ασάφεια, με διαφορετική εφαρμογή ανά δήμο και ανά περίπτωση. Αυτό έχει οδηγήσει σε φρένο και αβεβαιότητα την αγορά ακινήτων και τις νέες αναπτύξεις, με 15.000 άδειες υπό άμεση αναθεώρηση αλλά και με πολλές συμφωνίες και νέα πλάνα κατασκευής να ακυρώνονται ή να αναβάλλονται.
3.Το τρίτο ζήτημα είναι οι εξωφρενικά αργές διαδικασίες ένταξης σχεδίων, που διαρκούν ακόμη και δεκαετίες, με αποτέλεσμα, ακόμη και στα αστικά κέντρα, μεγάλες περιοχές να είναι υπό ένταξη ή εκτός σχεδίου, με αδυναμία νόμιμης δόμησης, ενώ γη δεκάδων στρεμμάτων είναι χωρίς υποδομές και χωρίς περιβαλλοντική και αντιπλημμυρική προστασία, με πολλά ακίνητα να μην έχουν τη δυνατότητα δόμησης και αξιοποίησης.
4.Το τέταρτο ζήτημα αφορά τη διαχρονική προβληματική λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, που δεν έχουν τις απαραίτητες δομές και επαρκή στελέχωση, με αποτέλεσμα να παρουσιάζονται πολύ μεγάλες καθυστερήσεις και αδυναμία στήριξης της νόμιμης δόμησης με τις σχετικές άδειες και πράξεις δόμησης.
Είναι πραγματικά απαράδεκτη η αδιαφορία της σημερινής κυβέρνησης όσον αφορά την ουσιαστική στήριξη της νόμιμης δόμησης με μια άμεση μεταρρύθμιση και με αποτελεσματική στήριξη των Υπηρεσιών Δόμησης, που είναι ο κύριος δημόσιος φορέας της νόμιμης δόμησης. Πρέπει, επίσης, να δοθεί επιτέλους λύση στις απίστευτες πολύμηνες, ακόμη και πολυετείς καθυστερήσεις στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες και στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, παρά τις κάποιες βελτιώσεις μέσω των ψηφιακών πλατφορμών τα τελευταία έτη. Οι διαδικασίες μπορούν να επιταχυνθούν άμεσα με απλοποίηση της νομοθεσίας και περιορισμό της γραφειοκρατίας, όπου υπάρχουν μεγάλα περιθώρια βελτίωσης.
Η κυβέρνηση πρέπει να βάλει μια τάξη στο χάος που επικρατεί στον τομέα της πολεοδομίας της χώρας, που χαρακτηρίζεται από καθυστερήσεις στην ένταξη σχεδίων, ένα περίπλοκο πλαίσιο όρων δόμησης και πολλές χρονοβόρες διαδικασίες για την έγκριση αδειών δόμησης. Ωστόσο, μετά από έξι χρόνια, φαίνεται ότι δεν υπάρχει μια σαφής πολιτική στήριξης της νόμιμης δόμησης, που αποτελεί το αντίδοτο στην αυθαίρετη δόμηση, και σε ένα ακόμη θέμα το κράτος ταλαιπωρεί τον πολίτη αντί να λύσει το ζήτημα λαμβάνοντας τις σωστές αποφάσεις.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ