Μ. Κρανίδης στο “Π”: Χιλιάδες οι κενές κατοικίες, αλλά χωρίς πολιτικές για αξιοποίησή τους…

Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου

Σήμερα, παράλληλα με τη μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων, ειδικά κατοικιών, και τη ραγδαία άνοδο των τιμών αγοράς και μίσθωσης, έχει ενταθεί και το μεγάλο ζήτημα της εύρεσης στέγης κύριας κατοικίας και του κόστους αυτής. Η ουσία του προβλήματος έγκειται στην υπερβάλλουσα ζήτηση για κατοικίες, ειδικά εμβαδού μέχρι 120 τ.μ. Δηλαδή, η ζήτηση είναι μεγαλύτερη και υπερκαλύπτει την κατάλληλη προσφορά. Και σημειώστε το «κατάλληλη», που αφορά ακίνητα τα οποία παρέχουν τη δυνατότητα για ορθή οίκηση.

Η λύση κρύβεται στα χιλιάδες κενά ακίνητα και ειδικά στις κενές κατοικίες που υπάρχουν αποδεδειγμένα στην Ελλάδα, κυρίως στην Αθήνα και στα αστικά κέντρα και δευτερευόντως στην περιφέρεια και στα νησιά.

Σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία, σήμερα μόνο στην Περιφέρεια Αττικής υπάρχουν 500.000 κενές κατοικίες και πολύ περισσότερες σε όλη τη χώρα. Ένας αριθμός συγκλονιστικός, που φυσιολογικά δημιουργεί το ερώτημα γιατί είναι αυτά τα ακίνητα κενά σε μια εποχή που μπορούν να προσφέρουν άμεσα ένα σημαντικό παθητικό εισόδημα μέσω μισθώσεων.

Στην πραγματικότητα, όμως, ο «θησαυρός» δεν είναι τόσο μεγάλος όσο δείχνει. Ας δούμε γιατί. Τρεις είναι οι βασικοί λόγοι.

1. Τα περισσότερα ακίνητα είναι μεγάλης παλαιότητας, άνω της 30ετίας, και απαιτούν μεγάλο κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, που δεν μπορούν να το καλύψουν οι ιδιοκτήτες με ίδια κεφάλαια ή αποταμιεύσεις.
2. Πολλά ακίνητα ανήκουν στο Δημόσιο, σε τράπεζες, funds κ.λπ., που λόγω αδυναμίας ή τακτικής τα κρατούν κλειστά. Είναι οργανισμοί που δεν μπορούν να υλοποιήσουν μια ουσιαστική αξιοποίηση και προσβλέπουν σε άμεσες αποδόσεις, χωρίς ουσιαστικές επενδύσεις μεσομακροπρόθεσμου χαρακτήρα.
3. Η κατανομή των κενών ακινήτων δεν ταυτίζεται με την ενεργό ζήτηση, ειδικά σε προορισμούς της περιφέρειας, π.χ. νησιά.

Σήμερα, το στεγαστικό ζήτημα έχει άμεση σχέση με τα κενά ακίνητα, ειδικά με χρήση κατοικίας. Το ζήτημα, όμως, της στέγης και της αξιοποίησης των κενών ακινήτων είναι σύνθετο και απαιτεί ολοκληρωμένη λύση. Απαιτούνται γενναία κίνητρα, που θα απαντήσουν δομικά στις αιτίες για τις οποίες παραμένουν κενά τα ανωτέρω ακίνητα, όπως μείωση της φορολογίας, επιδότηση για την ανακαίνιση και την αναβάθμισή τους, κίνητρα για τη μετατόπιση των κατοικιών από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση κ.λπ. Για παράδειγμα, η εξαίρεση στο νέο πλαίσιο της «χρυσής βίζας» για πώληση στα 250.000 ευρώ επαγγελματικών ακινήτων με αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα οδηγήσει στην αξιοποίηση τέτοιων κενών ακινήτων. Απαιτείται, όμως, μαζική λύση και ένα πλαίσιο γενναίων κινήτρων. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υιοθετηθούν επιβαρυντικά μέτρα, τύπου αύξησης φόρων. Να μην ξεχνάμε ότι ζούμε στη χώρα όπου υπάρχουν 45 φόροι και τέλη σε όλη τη φάση ζωής ενός ακινήτου.

Τα κίνητρα που υπάρχουν σήμερα είναι εξαιρετικά περιοριστικά, όπως αυτό της απαλλαγής από τον φόρο μισθωμάτων και της επιδότησης της ανακαίνισης για κενές κατοικίες, όπου υπάρχουν αναίτιες προδιαγραφές, όπως η υποχρεωτική απόδειξη ότι το ακίνητο είναι κενό επί τριετία ή ότι ο ιδιοκτήτης είναι μόνο φυσικό πρόσωπο, που οδηγούν σε ένταξη λίγων ακινήτων.

Η κρίσιμη και κορυφαία δράση είναι και θα είναι η άμεση αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου, με σκοπό την κοινωνική, προσιτή κατοικία. Η αξιοποίηση δεκάδων οικοπέδων του Δημοσίου προς κοινωνική αντιπαροχή που δρομολογείται είναι μια αρχή, αλλά απαιτεί χρόνο, πολλά έτη και πολλές διαδικασίες, και εάν επιδιωχθεί ποσοστό 50% από το κράτος ως ιδιοκτήτη θα είναι ανέφικτη.

Αντίθετα, υπάρχουν χιλιάδες έτοιμα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και μπορούν να αναβαθμιστούν σύντομα και να προσφερθούν ως κοινωνική κατοικία ευάλωτων ομάδων. Ας σκεφτούμε ότι με το 1 δισ. που δίνει το κράτος στις τράπεζες για το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ» θα μπορούσαν να κατασκευαστούν 5.000 διαμερίσματα για κοινωνική κατοικία.

Μια άλλη πρόταση είναι να αξιοποιηθούν ως κοινωνική στέγη τα δεκάδες ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί οριστικά στο Κτηματολόγιο, τα λεγόμενα αγνώστου ιδιοκτήτη, μέσω των δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές. Επί δεκαετίες, η δημόσια περιουσία δεν αξιοποιείται καθόλου ή αξιοποιείται ελάχιστα. Είναι ένα διαρκές σκάνδαλο και πρέπει να δημιουργηθεί άμεσα ένας μηχανισμός μαζικής αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων αντί να υλοποιούνται μόνο έξι – επτά μεγάλα έργα.

Τέλος, απαιτείται μια ολοκληρωμένη πολιτική για τον γενικό περιορισμό του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης ακινήτων (κατοικιών και επαγγελματικών). Είναι ένα σημαντικό ζήτημα για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων.

Σημαντικό είναι, επίσης, να δημιουργηθεί ένα απλό και λογικό πλαίσιο προστασίας των χιλιάδων ιδιοκτητών από τους κακοπληρωτές μισθωτές, με προστασία και ανάδειξη των συνεπών μισθωτών και αντιμετώπιση του μεγάλου ρίσκου μη αποπληρωμής των ενοικίων. Η ανασφάλεια ως προς την πληρωμή του ενοικίου και τη σωστή χρήση του ακινήτου είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους αρκετά ακίνητα παραμένουν κενά.

Τα κενά ακίνητα, ειδικά αυτά του κράτους, και η αξιοποίησή τους είναι το κλειδί για τη λύση του στεγαστικού προβλήματος, καθώς η άνοδος της προσφοράς θα εξισορροπήσει τα επίπεδα των τιμών.

Βελτιώσεις έχουν γίνει και έχουν δοθεί κάποια κίνητρα. Το ζήτημα, όμως, είναι φλέγον και απαιτεί σωστή αποτύπωση, με πραγματικά στοιχεία, καθώς αφορά εκατομμύρια συμπολίτες μας και επηρεάζει την ανθεκτικότητα της κοινωνίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη της οικονομίας. Οι λύσεις μπορεί να είναι δύσκολες, αλλά είναι εφικτές. Απαιτείται βούληση.

ΤΟ ΠΑΡΟΝ