Μ. Κρανίδης στο “Π”: Σε… οροπέδιο η ακίνητη περιουσία το 2025!
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Το 2025 ξεκίνησε και όλοι εμείς οι άνθρωποι της κοινής λογικής ευχόμαστε να είναι ένα καλύτερο έτος για την πλειονότητα των συμπολιτών μας. Για την ακίνητη περιουσία, που αφορά 7 εκατ. ιδιοκτήτες και οριζόντια όλη την ελληνική κοινωνία, το 2025 είναι ένα έτος… οροπεδίου. Δηλαδή, όλα τα διαθέσιμα στοιχεία και η εμπειρία μάς οδηγούν σε σταθεροποίηση σε ένα υψηλό σημείο, αλλά με διακυμάνσεις και με πολλαπλές ειδικές ταχύτητες, που οδηγούν στο οριστικό τέλος των οριζόντιων τάσεων.
Οι επτά σημαντικότερες τάσεις για το 2025 σχετικά με την ακίνητη περιουσία και τη στέγη είναι συνοπτικά οι ακόλουθες:
1.Οι τιμές των ακινήτων, ειδικά των κατοικιών, όπου υπάρχει εδώ και χρόνια η μεγαλύτερη ζήτηση, δεν μπορούν να αυξηθούν περαιτέρω στη μαζική αγορά, με εξαίρεση τις ειδικές κατοικίες πολυτελείας ή τις αναβαθμισμένες κατοικίες σε περιοχές υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς. Τα ακίνητα χωρίς υψηλή ζήτηση, όπως κατοικίες επιφανείας άνω των 200 τ.μ., θα συνεχίζουν να κινούνται σε χαμηλότερες τιμές. Η ζήτηση και οι τιμές έχουν πιάσει ταβάνι για το 2025, έχουν φτάσει σε ένα οροπέδιο, χωρίς όμως άμεση τάση σημαντικής αποκλιμάκωσης, καθώς παραμένει το μεγάλο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς κατάλληλων ακινήτων. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων, επίσης, έχει φτάσει στο ανώτατο όριο, με τάσεις μείωσης, και η πορεία του θα εξαρτηθεί από τη διάθεση των πωλητών να προσαρμοστούν στη φάση της διαπραγμάτευσης. Τα μεγάλα προβλήματα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και το μπλοκάρισμα στην εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζουν τη δυναμική νέας προσφοράς κατοικιών, ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα η προσφορά νεόδμητων ακινήτων είναι περιορισμένη και αφορά κυρίως μεγάλους παίκτες και επιχειρήσεις.
2.Στην αγορά κατοικίας θα συνεχιστεί η ανισορροπία ζήτησης – κατάλληλης προσφοράς, με την πλασματική προσδοκία των πωλητών για υψηλότερες τελικές τιμές να οδηγεί ενδεχομένως σε λιγότερες συμφωνίες. Η μικρή προσφορά νεόδμητων κατοικιών θα διατηρήσει τις τιμές τους σε υψηλό επίπεδο, ενώ στα ακίνητα παλαιότητας, ειδικά αυτά χωρίς ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, υπάρχουν ευκαιρίες επένδυσης υπό προϋποθέσεις, ειδικά σε ανερχόμενες προνομιακές περιφερειακές περιοχές της Αττικής και της Ελλάδας γενικότερα.
3.Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων (καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, ξενοδοχεία κ.λπ.) η αγορά εξακολουθεί να είναι για λίγους παίκτες και για ακίνητα ειδικών χαρακτηριστικών ή μεγάλου βεληνεκούς. Στη μικρομεσαία αγορά επαγγελματικών ακινήτων μικρότερης επιφανείας και παλαιότητας, η ζήτηση είναι από χαμηλή έως ελάχιστη και ίσως αποτελούν μια ευκαιρία για επένδυση, ειδικά εάν υπάρχει η προοπτική για αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή για αξιοποίηση ως ειδική επαγγελματική στέγη, χωρίς ιδιαίτερες λειτουργικές απαιτήσεις προβολής ή πρόσβασης. Στον κλάδο του τουρισμού, στην κατηγορία των ξενοδοχείων θα συνεχίσει η κινητικότητα, αλλά θα αφορά μόνο μεγάλους παίκτες, ενώ στον κλάδο των μικρότερων ακινήτων, τύπου βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουμε φτάσει στο απόγειο της προσφοράς και της ζήτησης, με αποτέλεσμα το 2025 να δούμε μια νέα τάση μετακίνησης προς την κλασική μίσθωση των κατοικιών που δεν είχαν την επιθυμητή απόδοση στη βραχυχρόνια μίσθωση, με στόχο και την αξιοποίηση των νέων φορολογικών κινήτρων για την αντιμετώπιση της μεγάλης έλλειψης προσφοράς κατοικιών μικρότερου εμβαδού προς μίσθωση.
4.Η κατηγορία τής εντός σχεδίου γης και της οικοδομήσιμης εκτός σχεδίου γης θα κυριαρχηθεί το 2025 από τη μικρή προσφορά και τη μικρή διακύμανση της αξίας της. Τα προβλήματα, χωρίς ορατή πρόοδο, με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και το διαρκές ζήτημα των όρων δόμησης των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων, δημιουργούν μια πιεστική πτωτική τάση, αλλά όχι σε μεγάλο βαθμό. Ενώ το 2025 δεν αναμένεται πρόοδος στο θέμα των εντάξεων σχεδίου και των πολεοδομικών σχεδίων, στις περιοχές εκτός σχεδίου ίσως υπάρχουν ευκαιρίες τοποθετήσεων.
5.Το θέμα της αποκλιμάκωσης των ενοικίων κατοικίας, που σήμερα παραμένουν σε υψηλό επίπεδο, δεν θα προχωρήσει ιδιαίτερα, παρά τα διάφορα μέτρα που έχουν ληφθεί και τα κίνητρα που έχουν δοθεί. Η ανισορροπία, άλλωστε, προέρχεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση και την αδυναμία προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, μικρότερης επιφανείας και προδιαγραφών, προς στέγαση και μίσθωση. Για να δοθεί δομική λύση, απαιτείται η ολοκληρωμένη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και η αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών που διαθέτουν οι τράπεζες, τα funds, το Δημόσιο αλλά και φυσικά πρόσωπα, κάτι που δεν αναμένεται, όμως, να υλοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό το 2025.
6.Το κόστος λειτουργίας, ενέργειας, ηλεκτρισμού, ανακαίνισης και ανέγερσης κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων θα παραμείνει και το 2025 στο ίδιο υψηλό επίπεδο. Ο ρυθμός αύξησης του κόστους θα περιοριστεί το 2025, αλλά δεν αναμένεται αποκλιμάκωση ούτε ραγδαία μείωση, συνεπώς η αγορά ακινήτων θα χαρακτηριστεί και φέτος από σημαντικά κόστη λειτουργίας και κατασκευής, αποθαρρυντικά για μεγάλη ενίσχυση των επενδύσεων.
7.Η αγορά ακινήτων το 2025 θα κινηθεί στο σημερινό οροπέδιο, δηλαδή σταθερά σε υψηλό επίπεδο, αλλά με τη δημιουργία πολλαπλών ταχυτήτων, που πλέον στην αγορά κατοικίας αφορούν, φυσικά, τη θέση και το επίπεδο κτιριακής και ενεργειακής ετοιμότητας, στα επαγγελματικά ακίνητα την προβολή, τις προδιαγραφές κατασκευής και τις δυνατότητες χρήσης και στη γη τη θέση και τις δυνατότητες αξιοποίησης. Από το 2025 περιορίζονται οι οριζόντιες τάσεις της αγοράς και το κάθε ακίνητο αποκτά τη δική του δυναμική, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του, την επιφάνειά του, τη χρήση του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του. Γι’ αυτό απαιτείται μεγάλη προσοχή, ρεαλιστικές προσδοκίες και μελέτη για τις κινήσεις κάθε επενδυτή, αγοραστή αλλά και πωλητή.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ