Μ. Κρανίδης στο “Π”: Τα 7 ανοικτά ζητήματα της ακίνητης περιουσίας για το 2025

Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Ενεργειακού Επιθεωρητή, Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου

Με το 2025 να ετοιμάζεται να ξεκινήσει, υπάρχουν ακόμη πολλά κρίσιμα ανοιχτά ζητήματα που αφορούν την ακίνητη περιουσία των 7 εκατ. ελλήνων ιδιοκτητών, η αντιμετώπιση των οποίων αποτελεί το ζητούμενο μιας ολοκληρωμένης πολιτικής για τη στέγη και τα ακίνητα.

Παρουσιάζουμε συνοπτικά τα επτά σημαντικά ζητήματα που αφορούν την ακίνητη περιουσία:

1.Στήριξη της κοινωνικής στέγης με αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου. Προγράμματα όπως το «Στέγη για Νέους» με επιδότηση επιτοκίου, το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και το «Κάλυψη» με επιδότηση ενοικίου κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά δεν επαρκούν. Η κυβέρνηση οφείλει να εξασφαλίσει πόρους για την κατασκευή κοινωνικής κατοικίας. Ένα κονδύλι ύψους 1 δισ. ευρώ θα οδηγούσε στην κατασκευή 10.000 διαμερισμάτων σύγχρονων προδιαγραφών σε δημόσια γη σε διάστημα 2 ετών. Επίσης, προτείνεται η αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων, μέσω των δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές.

2.Εξισορρόπηση των τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας, που σήμερα παραμένουν σε υψηλό επίπεδο, με κύριο μέλημα την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η ανισορροπία, άλλωστε, προέρχεται από την υπερβάλλουσα ζήτηση και την αδυναμία προσφοράς κατοικιών κατάλληλων προς στέγαση. Η Πολιτεία οφείλει να δημιουργήσει ένα ολοκληρωμένο πλέγμα δράσεων, όπως να παρέχει κίνητρα για την αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες, τα funds, το Δημόσιο και φυσικά πρόσωπα. Είναι μια πολιτική-κλειδί και για τη μείωση των ενοικίων. Η πρόσφατη ρύθμιση για απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών για αξιοποίηση των κενών ακινήτων είναι θετική, αλλά με περιορισμένη επιρροή λόγω των πολλών περιορισμών και κριτηρίων. Γενικά, η σύνδεση της μείωσης των μισθωμάτων των κατοικιών με τη μείωση της φορολογίας των ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά.

3.Περιορισμός του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών. Η ραγδαία αύξησή τους τα προηγούμενα χρόνια απαιτεί μια σταθερή, ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης, ώστε να είναι βιώσιμη η καθημερινή λειτουργία των ακινήτων (πτώση ενεργειακού κόστους, κόστους κατασκευής – ανακαίνισης κ.λπ.).

4.Νέα, μόνιμη μείωση της φορολογίας των ακινήτων (όπως του ΕΝΦΙΑ και του φόρου μισθωμάτων) και σύμπτυξη ή κατάργηση των 45 λοιπών φόρων που βαρύνουν ένα ακίνητο σε όλες τις φάσεις της εξέλιξής του (π.χ., αυτόματη διακοπή χρέωσης δημοτικών τελών στα κενά ακίνητα στα οποία κόβεται το ρεύμα). Η καθολική απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για διατηρητέα κτίρια αξίας μέχρι 400.000 ευρώ και η περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ για τα ασφαλισμένα ακίνητα φυσικών προσώπων αξίας μέχρι 500.000 ευρώ είναι δύο πολύ καλές κινήσεις. Σε αυτήν τη λογική πρέπει να κινηθεί η Πολιτεία και το 2025, συνδέοντας, π.χ., τα νέα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού με έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ.

5.Στήριξη των ιδιοκτητών για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, με βελτίωση των προδιαγραφών και της ταχύτητας υλοποίησης των προγραμμάτων επιδότησης, τύπου «Εξοικονομώ», και με τη διεύρυνση και την υιοθέτηση μόνιμων φορολογικών κινήτρων (π.χ., έκπτωση φόρου 16.000 ευρώ για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων), με στόχο την αξιοποίηση χιλιάδων κενών κατοικιών, την αύξηση της προσφοράς και τη μείωση του επιπέδου των τιμών. Το 2025 ξεκινάει το νέο «Εξοικονομώ» και το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», με σημαντικές επιδοτήσεις.

6.Άμεση λύση του μεγάλου ζητήματος της νόμιμης δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Απαιτείται νομοθετική παρέμβαση για την άμεση αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς και για την οριστική προστασία χιλιάδων ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου, ειδικά από την απαξίωσή τους και τις αναίτιες διεκδικήσεις του Δημοσίου. Ένα θέμα που έχει αναίτια βαλτώσει επί τρία έτη, δημιουργώντας ένα σημαντικό ζήτημα για την ανάπτυξη της νόμιμης δόμησης. Η λύση δεν μπορεί να είναι μόνο η αναμονή για τα νέα πολεοδομικά σχέδια. Απαιτείται μια άμεση νομοθεσία που θα ορίζει λογικά τις προδιαγραφές αναγνώρισης οδών εκτός σχεδίου.

7.Ξεκάθαρη και ισορροπημένη αντιμετώπιση των πολεοδομικών ζητημάτων, όπως: 1. Tου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012, που έχει δημιουργήσει μεγάλη αναστάτωση μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ. 2. Της άμεσης επιτάχυνσης των εντάξεων σχεδίου. 3. Της άμεσης ενεργοποίησης της ρύθμισης αυθαιρέτων κατηγορίας 5, που αναίτια σταμάτησε το 2020, και 4. Της ορθής ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών, με δίκαιο και λογικό τρόπο για τους ιδιοκτήτες, προστατεύοντας τα δικαιώματά τους και ολοκληρώνοντας όλα τα αιτήματα αντιρρήσεων, και όχι «καταστρατηγώντας ή υφαρπάζοντας».

Το 2024 έχει παρέλθει χωρίς δομική λύση για όλα τα ανωτέρω ζητήματα. Έχουν γίνει βήματα, αλλά τα ζητήματα παραμένουν, καθώς είναι δομικά και πολυετή. Βελτιώσεις και θετικές αλλαγές έχουν γίνει, παρατηρούνται όμως και ουσιαστικές παραλείψεις και καθυστερήσεις. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις στο θέμα της «golden visa» και των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι επαρκείς και πετυχαίνουν μια βιωσιμότητα μεταξύ ανάπτυξης, επενδύσεων και λογικής.

Τα επτά προαναφερθέντα ζητήματα έχουν αναλυθεί διεξοδικά στη στήλη μας και θα συνεχίσουμε να τα προβάλλουμε και το 2025. Λύσεις δομικής βελτίωσης υπάρχουν και είναι εφικτές. Απαιτείται βούληση από την κυβέρνηση και την Πολιτεία γιατί αφορούν εκατομμύρια συμπολίτες μας. Και βέβαια απαιτείται άμεσα ολοκληρωμένη παρέμβαση και όχι αποσπασματικά μέτρα.

Καλή χρονιά, λοιπόν, με περισσότερη ουσία και με αποτελέσματα, και όχι με επιδερμικές, επικοινωνιακές προσεγγίσεις.

ΤΟ ΠΑΡΟΝ