Μ. Κρανίδης στο “Π”: Αντισυνταγματικά τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

–Απαιτείται οριστική και βιώσιμη λύση μετά και την απόφαση του ΣτΕ

Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc,
CEO «Krama Property» (www.kramaproperty.com),
Ενεργειακού Επιθεωρητή, Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου

Η απόφαση του ΣτΕ, που αναμένεται να δημοσιευθεί επίσημα, αποσαφηνίζει σε μεγάλο βαθμό το σημαντικό ζήτημα των άρθρων 10, 15, 19 και 25 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού σχετικά με τα μπόνους δόμησης και ύψους, ο οποίος ισχύει από το 2012.

Πρακτικά, αφορά ορισμένα άρθρα του νόμου, τα οποία αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης και το επιτρεπόμενο ύψος σε περιπτώσεις μείωσης κάλυψης, φυτεμένων δωμάτων και κτιρίων πολύ υψηλής ενεργειακής κλάσης – μηδενικής κατανάλωσης. Κίνητρα που κρίθηκαν αναγκαία το 2012 για την ταχύτερη έξοδο της κατασκευαστικής δραστηριότητας από την εντατική και την έναρξη των επενδύσεων σε νεόδμητα έργα. Από το 2016, όμως, με την επανεκκίνηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, φάνηκαν τα προβλήματα από την εφαρμογή των μπόνους, με την υπερβολική αύξηση του ύψους και της δόμησης σε σχέση με τα υφιστάμενα κτίρια.

Όπως αποδεικνύεται, οι κυβερνήσεις και οι νομοθέτες δεν είχαν προβλέψει εγκαίρως και ξεκάθαρα την απαγόρευση της σωρευτικής εφαρμογής των μπόνους, αγνοώντας επιδεικτικά τα πολεοδομικά σχέδια των δήμων. Συνεπώς, το νομοθετικό πλαίσιο και η απληστία ορισμένων κατασκευαστών οδήγησαν σε κτίρια πολύ μεγαλύτερης δόμησης και ύψους σε σχέση με τους συνήθεις όρους δόμησης των περιοχών. Τελικά, οι αντιδράσεις κοινωνικών φορέων και πολιτών και οι αποφάσεις δημοτικών συμβουλίων ανέδειξαν την υπόθεση, η οποία κατέληξε στη συγκεκριμένη απόφαση του ΣτΕ, που κρίνει αντισυνταγματικά τα συγκεκριμένα άρθρα με τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Η απόφαση αναφέρει, συνοπτικά, ότι από την αντισυνταγματικότητα των συγκεκριμένων άρθρων δεν επηρεάζονται τα έργα που ήδη υλοποιούνται, αποδεδειγμένα, βάσει οικοδομικών αδειών με μπόνους. Προφανώς, η απόφαση μπλοκάρει τα έργα των οποίων οι άδειες δόμησης δεν έχουν εκδοθεί ή είναι σε διαδικασία έκδοσης και τα έργα που δεν έχουν προχωρήσει σε έναρξη εργασιών. Αυτές οι άδειες οφείλουν να αναθεωρηθούν άμεσα και να προσαρμοστούν στις συνταγματικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Βέβαια, οι άδειες που δεν αξιοποιούν τα μπόνους δεν έχουν κανένα ζήτημα.

Παράλληλα, η εξέλιξη δημιουργεί απόνερα και επηρεάζει γενικότερα την αγορά ακινήτων. Η δομική αλλαγή αφορά διάφορα ζητήματα, με κύρια τα εξής:

1) Μειώνει την αξία γης λόγω περιορισμού της δομήσιμης επιφάνειας.
2) Τινάζει στον αέρα τις σημερινές διαπραγματεύσεις για νέα έργα, με αναθεώρηση της αξίας τους.
3) Οδηγεί σε πλήρη αναθεώρηση τα έργα με οικοδομικές άδειες με μπόνους στα οποία είχαν προπωληθεί διαμερίσματα, με αποτέλεσμα να προκαλείται αλαλούμ με τα προσύμφωνα πώλησης και τα νομικά ζητήματα που προκύπτουν.
4) Οδηγεί σε μελλοντική αύξηση της τιμής / τ.μ. των έργων με μπόνους που θα χάσουν την πρόσθετη δόμηση, καθώς τα οικόπεδα είχαν αγοραστεί με άλλες προβλέψεις και είχαν γίνει διαφορετικά επενδυτικά σχέδια.

Η κυβέρνηση δεν έχει άμεση ευθύνη για τις αποφάσεις του ΣτΕ, έχει όμως μεγάλη ευθύνη για την καθυστέρηση επί πενταετία στη νομοθέτηση και στην επίλυση τέτοιων πολεοδομικών ζητημάτων, που είναι συγκεκριμένα, σαφή και με μεγάλη κοινωνική επιρροή. Γενικά, οφείλει να βάλει μια τάξη στο πολεοδομικό αλαλούμ που επικρατεί στη χώρα, με τα μπόνους του Οικοδομικού Κανονισμού, τους όρους για την εκτός σχεδίου δόμηση, με την αναγνώριση των οδών, τις εντάξεις σχεδίων και ορισμένες χρονοβόρες εγκρίσεις για τις άδειες δόμησης (π.χ., από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής). Είναι το αναγκαίο βήμα για τη βιώσιμη ανάπτυξη. Δικαιολογίες δεν υπάρχουν, γιατί το θέμα αφορά εκατομμύρια ιδιοκτησίες, πολιτών και επιχειρήσεων, δηλαδή το ευρύ κομμάτι της κοινωνίας και της μαζικής οικονομίας.

ΤΟ ΠΑΡΟΝ