Μ. Κρανίδης στο “Π”: Τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών: Ήρθε η ώρα της ήπιας προσαρμογής;

Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO «Krama Property»
Ενεργειακού Επιθεωρητή, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου,
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ
(www.kramaproperty.com)

Το 2024 οι έρευνες για τις τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών δείχνουν διατήρηση της ανοδικής τάσης. Πρόκειται για μια συνεχιζόμενη τάση, που ξεκίνησε το 2017 και συνεχίζεται μέχρι σήμερα, αν και με μειούμενο ρυθμό. Και είναι αποτέλεσμα πολλών αιτίων, ειδικά της μεγάλης ύφεσης των ετών της κρίσης (2010 – 2016), όπου το επίπεδο των τιμών των κατοικιών έπεσε κατά 40%. Σήμερα, το κύριο ερώτημα είναι αν θα γίνει προσαρμογή του επιπέδου τιμών και πότε. Οι κυριότερες τάσεις σήμερα σχετικά με τις τιμές των κατοικιών είναι οι ακόλουθες:

1.Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών, σύγχρονων νεόδμητων ή παλαιότητας αλλά πλήρως ενεργειακά αναβαθμισμένων και ανακαινισμένων, έχουν σταθερή άνοδο, όπως καταγράφεται σε επίπεδο ζητούμενων τιμών, ζήτησης και αγγελιών. Οι τελικές πραγματικές τιμές και τα μισθώματα δεν είναι γνωστά και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2024 απαιτείται προσαρμογή τους τουλάχιστον κατά 10% – 15% από τους πωλητές ή εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ δεκαετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Ένα σημαντικό φαινόμενο είναι η εξάρτηση της ζήτησης από αυτήν του εξωτερικού, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό προκαλείται τόσο από την αδυναμία επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής όσο και από την αδυναμία εξασφάλισης δανεισμού, ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Ήδη υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν φρενάρισμα των συναλλαγών, με τις συμφωνίες να περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών, οι οποίες λογικά θα προσαρμοστούν σταδιακά, ειδικά στο στάδιο της τελικής διαπραγμάτευσης.

2.Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες μικρότερης επιφάνειας, μέχρι 150 τ.μ. κατά κύριο λόγο. Αυτό συμβαίνει γιατί οι δυνατότητες της εγχώριας ζήτησης είναι δεδομένες και η ζήτηση από το εξωτερικό, ειδικά για εξοχικές κατοικίες, επίσης διοχετεύεται σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας.

3.Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η Πολιτεία εκτιμάει ότι σήμερα υπάρχουν τουλάχιστον 200.000 κενά ακίνητα. Επίσης, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Εφόσον η Πολιτεία εκκινήσει μια πολιτική κινήτρων για τη μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά, μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, ειδικά κατοικίας, θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων είναι μια μεγάλη πρόκληση για την Πολιτεία αλλά και για τους ιδιοκτήτες τους, είτε είναι φυσικά πρόσωπα είτε επιχειρήσεις ή θεσμικοί επενδυτές. Άλλωστε, η σταδιακή αύξηση της προσφοράς θα οδηγήσει σε σταδιακή προσαρμογή των τιμών.

4.Η ανασφάλεια δικαίου και προδιαγραφών στο θέμα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης ενδεχομένως να οδηγήσει σε περιορισμό του ρυθμού κατασκευής νεόδμητων κατοικιών, γι’ αυτό πρέπει το νομοθετικό τοπίο να ξεκαθαριστεί άμεσα από την Πολιτεία και την κυβέρνηση. Ειδάλλως, θα οδηγηθούμε σε μια τάση μείωσης της προσφοράς, με ενισχυτικά αποτελέσματα για τις τιμές των κατοικιών.

5.Η Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, που φτάνει σε παγκόσμιο επίπεδο άνω του 1 τρισ. ευρώ. Ο ρόλος της ενισχύεται λόγω των σημαντικών πλεονεκτημάτων της, όπως είναι η θέση της, η ατέλειωτη ακτογραμμή της και τα πολλά πανέμορφα νησιά της, ο καιρός, η εστίαση, το επίπεδο εξυπηρέτησης, η υψηλή αξία του προσωπικού, το κορυφαίο επίπεδο ποιότητας κατασκευής, το υψηλό επίπεδο ασφαλείας και οι βελτιωμένες κτιριακές, αεροπορικές, οδικές και τεχνολογικές υποδομές. Επίσης, η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει προϊόντα ποικίλων χαρακτηριστικών, από κατοικίες σε υπέροχα νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας μέχρι αστικά διαμερίσματα δίπλα στη θάλασσα ή σαλέ στο βουνό. Για τους ενδιαφερομένους από το εξωτερικό, από όλες τις χώρες, οι τιμές των 3.500 – 4.000 ευρώ / τ.μ. και άνω δεν είναι απαγορευτικές, ειδικά σε σύγκριση με τις χώρες της Ευρώπης, για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας κατασκευής, ενεργειακής κλάσης Α. Ενώ αναπτύσσεται η αγορά τόσο δεύτερης κατοικίας, π.χ. εξοχικής, όσο και πρώτης κατοικίας.

Το 2024 φαίνεται ότι είναι έτος ήπιας προσαρμογής. Είναι ένα λογικό φαινόμενο, αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη «φούσκα» υπερβολικής αύξησης των ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και μια πτώση των συναλλαγών στη μαζική αγορά ακινήτων. Η ευκαιρία λογικής ανάπτυξης παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με πολύ καλή απόδοση είναι εφικτές. Βέβαια, οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπ’ όψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στην τακτική τους, ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές πρέπει να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη κι αν στοχεύουν σε ζήτηση εξωτερικού. Ενώ οι ενδιαφερόμενοι και οι επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και με την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην ξεχνάμε, άλλωστε, ότι η αγορά ακινήτων, και η ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική «win – win» δίνει θετικό αποτέλεσμα.

ΤΟ ΠΑΡΟΝ