Μ. Κρανίδης στο “Π”: Πέντε ζητήματα περί αξιοποίησης κενών ακινήτων
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO «Krama Property»,
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
www.kramaproperty.com
Σήμερα το στεγαστικό ζήτημα έχει άμεση σχέση με τα κενά ακίνητα, ειδικά με χρήση κατοικίας. Το ζήτημα όμως της στέγης και της αξιοποίησης, ενεργοποίησης των κενών ακινήτων είναι σύνθετο και απαιτεί ολοκληρωμένη λύση.
Ορισμένα σημαντικά ζητήματα σχετικά με τα κενά ακίνητα είναι τα κάτωθι:
1.Ο ακριβής εντοπισμός, γεωγραφία και χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων από την πολιτεία. Σήμερα έχουν ανακοινωθεί από πηγές της πολιτείας ότι φτάνουν τα 700 χιλιάδες. Πώς προέκυψε ο αριθμός αυτός; Πόσα από αυτά έχουν χρήση κατοικίας, γραφείων, καταστημάτων, λοιπών χρήσεων ή γης; Σε ποιες περιοχές βρίσκονται; Τι μεγέθους είναι; Είναι ιδιοκτησίας σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα, σε φορείς δημοσίου, τράπεζες, funds, κ.λπ.; Για ποιο λόγο είναι κενά και πόσα είναι μεγάλης παλαιότητας κατασκευής και απαιτούν άμεση επένδυση ανακαίνισης; Πόσα είναι κενά αλλά και ηλεκτροδοτούμενα; Ποια είναι σε καλύτερη ετοιμότητα για άμεση αξιοποίηση; Είναι κεντρικά ερωτήματα και απαιτούνται τα πραγματικά στοιχεία ώστε να μπορέσει να σχεδιαστεί και να υλοποιηθεί μια ρεαλιστική πολιτική αξιοποίησής τους.
2.Απαιτούνται σημαντικά κίνητρα που θα απαντήσουν στις αιτίες που παραμένουν κενά τα ανωτέρω ακίνητα όπως η μείωση της φορολογίας, η επιδότηση για την ανακαίνιση και αναβάθμισή τους, η ενίσχυση των ιδιοκτητών στην επένδυση ανακαίνισής τους, τα ορθά κίνητρα για μετατόπιση κατοικιών από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, κ.λπ. Για παράδειγμα, η εξαίρεση στο νέο πλαίσιο της «χρυσής βίζας» για πώληση στα 250.000 ευρώ επαγγελματικών ακινήτων με αλλαγή χρήσης σε κατοικία θα οδηγήσει στην αξιοποίηση τέτοιων κενών ακινήτων. Όμως απαιτείται μαζική λύση και ένα πλαίσιο γενναίων κινήτρων. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να υιοθετηθούν επιβαρυντικά μέτρα τύπου αύξησης φόρων. Μην ξεχνάμε ότι είμαστε στη χώρα που υπάρχουν σήμερα 45 φόροι και τέλη σε όλη τη φάση ζωής ενός ακινήτου!
3.Η άμεση αξιοποίηση των χιλιάδων κενών ακινήτων του Δημοσίου με σκοπό την κοινωνική κατοικία. Η αξιοποίηση τέτοιων, δεκάδων οικοπέδων προς αντιπαροχή που δρομολογείται είναι μια αρχή αλλά απαιτεί χρόνο και πολλές διαδικασίες. Υπάρχουν έτοιμα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο που μπορούν σύντομα να αναβαθμιστούν και να παραχωρηθούν στις ευάλωτες ομάδες ως κοινωνική κατοικία. Επίσης, μια σχετική πρόταση είναι η αξιοποίηση των δεκάδων ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί οριστικά στο κτηματολόγιο, λεγόμενων «αγνώστου ιδιοκτήτη», ως κοινωνική στέγη, μέσω των δήμων, με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές. Επί δεκαετίες η δημόσια περιουσία δεν αξιοποιείται καθόλου ή ελάχιστα. Είναι ένα διαρκές σκάνδαλο και άμεσα πρέπει να γίνει η μεταρρύθμιση για τη δημιουργία μηχανισμού μαζικής αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων και όχι η υλοποίηση 6-7 μεγάλων έργων μόνο.
4.Ο γενικός περιορισμός του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης των ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών. Αν πετύχει μια σταθερή ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης, τότε θα είναι βιώσιμη η καθημερινή λειτουργία των ακινήτων, όπως η πτώση του ενεργειακού κόστους, του ηλεκτρισμού, του κόστους κατασκευής – ανακαίνισης και η πτώση του εξαιρετικά υψηλού γενικού κόστους στέγης και λειτουργίας για τους εκατομμύρια ιδιοκτήτες ή μισθωτές τους. Είναι ένα σημαντικό ζήτημα επίσης για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων.
5.Να δημιουργηθεί ένα απλό, λογικό και καλύτερο πλαίσιο προστασίας των χιλιάδων ιδιοκτητών σχετικά με τους κακοπληρωτές μισθωτές, την προστασία και ανάδειξη των συνεπών μισθωτών και την αντιμετώπιση του μεγάλου ρίσκου μη αποπληρωμής των ενοικίων. Η ανασφάλεια πληρωμής του ενοικίου μαζί και η σωστή χρήση του ακινήτου είναι ένας λόγος που αρκετά ακίνητα παραμένουν κενά.
Ο χρόνος έχει παρέλθει καθώς τα κενά ακίνητα και η αξιοποίησή τους είναι το κλειδί για τη λύση του στεγαστικού και η άνοδος της προσφοράς στην αγορά ακινήτων άρα και η εξισορρόπηση του επιπέδου τιμών. Βελτιώσεις έχουν γίνει και ορισμένα θετικά κίνητρα έχουν παρουσιαστεί. Όμως το ζήτημα είναι φλέγον, απαιτεί σωστή αποτύπωση με πραγματικά στοιχεία και μια ολοκληρωμένη στοχευμένη πολιτική κινήτρων. Απαιτείται βούληση της κυβέρνησης και της πολιτείας γιατί το ζήτημα αφορά εκατομμύρια συμπολίτες μας, την ανθεκτικότητα της κοινωνίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη της οικονομίας. Οι λύσεις υπάρχουν και είναι δύσκολες αλλά εφικτές.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ