Μ. Κρανίδης στο “Π”: Τα ισχυρά φορολογικά κίνητρα, αναπτυξιακό εργαλείο και όπλο για το Στεγαστικό

Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO «Krama Property»,
Μέλους ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ,
Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
www.kramaproperty.com

Τα φορολογικά κίνητρα στον κλάδο της ακίνητης περιουσίας και των κατασκευών, που αφορά πάνω από 6 εκατ. πολίτες, είναι ένα σημαντικό αναπτυξιακό και κοινωνικό εργαλείο. Το 2024 η κυβέρνηση έδωσε παράταση σε τρία ισχύοντα φορολογικά κίνητρα, τα οποία αφορούν:

1) Την απαλλαγή των μεταβιβάσεων νεόδμητων κτισμάτων από την επιβολή ΦΠΑ 24%.
2) Την αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
3) Την έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων των δαπανών για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση ακινήτων μέχρι ποσού 16.000 ευρώ.

Από την εφαρμογή των μέτρων τα προηγούμενα έτη αποδεικνύεται ότι τα δύο πρώτα, της αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, συνέβαλαν στην περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς ακινήτων, όπως και στην τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, της εργασίας και της οικονομίας γενικότερα. Δυστυχώς, το τρίτο μέτρο, της έκπτωση των δαπανών για εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης, δεν πέτυχε και αξιοποιήθηκε από λίγους συμπολίτες μας.

Ας δούμε πιο αναλυτικά τα συγκεκριμένα φορολογικά κίνητρα και την εφαρμογή τους.

1) Η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων θα παραταθεί μέχρι τις 31/12/2025. Όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν οικοδομικές άδειες ανέγερσης από την 1η/1/2006 και μετά δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους εφόσον οι κατασκευαστές υποβάλουν αιτήσεις αναστολής, αλλά με τον πολύ χαμηλότερο φόρο μεταβίβασης 3%, που ισχύει και για τα παλαιά κτίσματα (οι μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας έχουν απαλλαγή φόρου).

2) Η αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας 15% στους πωλητές θα παραταθεί για δύο ακόμη έτη. Έτσι, όσοι φορολογούμενοι θα πουλήσουν ακίνητα τα επόμενα δύο έτη (2024 – 2025) δεν θα πληρώσουν φόρο 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής στην οποία απέκτησαν το ακίνητό τους και της τιμής στην οποία θα το πουλήσουν. Ως εκ τούτου, οι τιμές πώλησης των ακινήτων δεν θα επηρεαστούν περαιτέρω ανοδικά από την επιβολή αυτού του φόρου και οι πωλητές-ιδιοκτήτες θα ωφεληθούν σημαντικά. Πρόκειται για έναν φόρο που είναι σε αναστολή για αρκετά έτη και θα πρέπει να εξεταστεί η κατάργησή του.

3) Η έκπτωση των δαπανών για εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης κτισμάτων από τον φόρο εισοδήματος των επόμενων 5 ετών ισχύει μόνο για φυσικά πρόσωπα. Το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται είναι τα 16.000 ευρώ, συνεπώς το ανώτατο ποσό έκπτωσης φόρου εισοδήματος που δικαιούται ο ιδιοκτήτης σε κάθε ένα από τα 5 επόμενα έτη φτάνει τα 3.200 ευρώ (20%). Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη οι δαπάνες για τις εργασίες κατά 75% και τα έξοδα για την προμήθεια υλικών κατά 25%. Η εξόφληση των νόμιμων παραστατικών πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής κ.λπ.). Το κίνητρο άλλαξε το 2024, καθώς το 2023 είχε αποτύχει, έχοντας ελάχιστη εφαρμογή, λόγω: α) του περιορισμού του κόστους των υλικών, που αποτελεί τουλάχιστον το 50% του έργου, β) του περιορισμού της έκπτωσης στον φόρο εισοδήματος, γ) του ότι το κίνητρο δεν καλύπτει ακίνητα τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί και δεν μπορούν να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης και επιδοτήσεων. Η βελτιωμένη μόνιμη εφαρμογή του μπορεί να αποτελέσει ένα διαρκές πρόγραμμα μαζικών επενδύσεων τύπου «Εξοικονομώ», με εξασφάλιση δημοσίων εσόδων.

Κάθε φορολογικό κίνητρο είναι σημαντικό και έχει αναπτυξιακή διάσταση, ενώ ένα ολοκληρωμένο πλέγμα κινήτρων μπορεί να δώσει ώθηση στην προσφορά ακινήτων, συμβάλλοντας στην αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος. Ειδικά η αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας έχουν μαζική επιρροή, κάτι που, δυστυχώς, δεν ισχύει ακόμη για το τρίτο κίνητρο, της έκπτωσης φόρου για τις ανακαινίσεις. Είναι απαραίτητο να υπάρξουν βελτιώσεις στο συγκεκριμένο μέτρο, όπως αναφέρθηκε εκτενώς ανωτέρω. Επίσης, θα πρέπει να αποκλειστεί κάθε σκέψη για αύξηση φόρων, όπως, π.χ., μια ενδεχόμενη τιμωρητική αύξηση του ΕΝΦΙΑ για τα κενά ακίνητα. Εάν προστεθεί και ένα πλέγμα λοιπών κινήτρων που συνεχίζουν να ισχύουν, όπως η απαλλαγή φόρου για γονικές παροχές – δωρεές σε συγγενείς πρώτου βαθμού για ακίνητα ή χρηματικά ποσά αξίας έως 800.000 ευρώ και η φορολογική απαλλαγή εις διπλούν για δαπάνες ενεργειακής αναβάθμισης των επιχειρήσεων, η εν λόγω κυβέρνηση αποδεικνύει ότι έχει αντιληφθεί την αξία των φορολογικών και αναπτυξιακών κινήτρων και άρα μπορεί και να διευρύνει αυτήν τη λογική. Η ανάπτυξη της οικονομίας, άλλωστε, τα τελευταία τέσσερα έτη οφείλεται και σε αυτό το θετικό πλαίσιο.

ΤΟ ΠΑΡΟΝ