Μ. Κρανίδης στο “Π”: Φρένο εξισορρόπησης στην αγορά ακινήτων
–Κλειστή για το 70% των πολιτών
–Απαιτείται νέα πολιτική
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO «Krama Property»,
Γραμματέα Ενημέρωσης ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ,
Προέδρου ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικού Συμβούλου Χαλανδρίου
Η αγορά ακινήτων, και ιδιαίτερα κατοικιών, συνεχίζει και το 2024 την τάση των τελευταίων 5 ετών με το υψηλό επίπεδο τιμών. Ειδικότερα, οι τιμές πώλησης των οικιστικών ακινήτων, των ακινήτων γης και των ειδικών εμπορικών ακινήτων έχουν φτάσει σχεδόν στα υψηλότερα επίπεδά τους.
Η περίοδος της προηγούμενης πενταετίας, με την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, έχει οδηγήσει σε αύξηση των πωλήσεων, της απασχόλησης και του ΑΕΠ, στη δημιουργία νέου αποθέματος σύγχρονων κτιρίων, ενεργειακής κλάσης Α, και στην ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση δεκάδων ακινήτων παλαιότητας άνω της 25ετίας. Το «φαινόμενο του ελατηρίου» μετά τη δεκαετή οικονομική κρίση, η ισχυρή διεθνής ζήτηση για ελληνικά ακίνητα, η απουσία νεόδμητων κατασκευών εδώ και μία 10ετία και οι αυξημένες επιδοτήσεις, όπως το «Εξοικονομώ» και το πρόγραμμα «Στέγη για Νέους», συνέβαλαν, μαζί με άλλες αιτίες, σε αυτήν τη ραγδαία αύξηση, που είχε και πολλές αρνητικές επιπτώσεις, όπως ανισότητες, εκρηκτική ακρίβεια, έλλειψη στέγης κ.λπ.
Ωστόσο, έχουν αρχίσει ήδη να χτυπούν καμπανάκια για φρένο εξισορρόπησης στην αγορά ακινήτων ώστε να αποφευχθεί μια έντονη «φούσκα». Για παράδειγμα, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Metron Analysis, το 70% των πολιτών αντιμετωπίζει αρνητικά την κατάσταση στην οικονομία, δηλώνοντας ότι δεν έχει το εισόδημα, τις αποταμιεύσεις και τις δυνατότητες να συμμετάσχει ενεργά στην αγορά ακινήτων. Για την πλειοψηφία η αγορά ακινήτων είναι κλειστή. Επιπλέον, πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι το 75% των πολιτών δεν μπορεί να αποταμιεύσει καθόλου, ότι στην πραγματικότητα έχει μικρή ρευστότητα, που επαρκεί μόνο για τα απαραίτητα. Παράλληλα, η αγορά δανεισμού είναι επίσης κλειστή, με κανόνες και εισοδηματικά κριτήρια που ελάχιστοι Έλληνες πληρούν. Το θετικό είναι ότι οι συναλλαγές ακινήτων του διαστήματος 2018 – 2024 ήταν σε μεγάλο ποσοστό με ίδια κεφάλαια και όχι με δανεισμό. Αλλά τα ίδια κεφάλαια έχουν ημερομηνία λήξης και δεν μπορούν να διατηρήσουν το επίπεδο ζήτησης.
Την ίδια στιγμή, μόνο οι κατοικίες και τα ειδικά τουριστικά και επαγγελματικά ακίνητα κρατάνε την αγορά, αλλά είναι μια μονοθεματική και ρηχή αγορά. Για παράδειγμα, στα βιοτεχνικά και διατηρητέα ακίνητα και στην αγροτική γη υπάρχει περιθώριο βιώσιμης ανάπτυξης αναξιοποίητο. Στην αγορά κατοικίας, που αντιπροσωπεύει πάνω από το 80% της αγοράς ακινήτων, όλα τα στοιχεία δείχνουν ότι το ελληνικό νοικοκυριό μπορεί να αγοράσει ακίνητο το πολύ μέχρι 120.000 – 150.000 ευρώ, ενώ τα διαθέσιμα νεόδμητα ακίνητα 100 τ.μ. κοστολογούνται στην πλειονότητά τους από 350.000 ευρώ και πάνω. Έτσι, εκτός των παλαιότερων κατοικιών, απομένουν ελάχιστες επιλογές μετά από ενδελεχή έρευνα αγοράς και με συμβιβασμούς σε σχέση με τις αρχικά απαιτούμενες προδιαγραφές. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, το 66% των πολιτών, και των νέων, θέλει να επενδύσει στην αγορά ακινήτων, αλλά δεν έχει τη δυνατότητα να το πράξει. Το όνειρο υπάρχει για τη νέα γενιά, αλλά πρέπει να ενισχυθούν οι δυνατότητές της. Άρα σήμερα έχουμε ακόμη μία επίσης ρηχή αγορά ζήτησης ακινήτων, που στηρίζεται στη διεθνή ζήτηση και στους μεγάλους παίκτες (ΑΕΕΑΠ, funds, θεσμικοί επενδυτές, εταιρείες κ.λπ.).
Αυτά τα καμπανάκια φρένου είναι καθήκον της κυβέρνησης και της Πολιτείας γενικότερα να τα αντιληφθούν και να τα αντιμετωπίσουν εγκαίρως. Οφείλουν –χθες– να αναπτύξουν ολοκληρωμένες πολιτικές που θα αυξήσουν τις δυνατότητες συμμετοχής των πολιτών στην αγορά ακινήτων, ώστε να δημιουργηθεί μια υγιής, βιώσιμη ζήτηση και μια επαρκής προσφορά ακινήτων, με εξισορρόπηση των πραγματικών τιμών. Πολιτικές όπως η αύξηση του εισοδήματος, οι χαμηλότεροι φόροι και φορολογικοί συντελεστές, τα ουσιαστικά κίνητρα για επενδύσεις και αξιοποίηση των κενών ακινήτων, η μείωση του κόστους στέγης, οι παραγωγικές επιδοτήσεις και η κοινωνική κατοικία είναι κομβικές. Άλλωστε, η στέγαση αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα για μια βιώσιμη ελληνική κοινωνία, μαζί με τον περιορισμό του κόστους ζωής και το Δημογραφικό. Η βιώσιμη ανάπτυξη και η μαζικότητα της αγοράς ακινήτων είναι το τελικό ζητούμενο και για τις τρεις σημαντικές προτεραιότητες.
ΤΟ ΠΑΡΟΝ