Αγορά ακινήτων: Επιστολή ΠΟΜΙΔΑ σε ΥΠΕΝ για 3 εκκρεμή ζητήματα
Τρία σημαντικά εκκρεμή ζητήματα της αγοράς και της κοινωνίας έθεσε με σημερινή επιστολή της προς την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ η ΠΟΜΙΔΑ και ζήτησε την άμεση νομοθετική επίλυσή τους:
Τη δυνατότητα νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης,
Τη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και
Τη δυνατότητα διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Το πλήρες κείμενο της επιστολής έχει ως εξής:
Προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Θεόδωρο Σκυλακάκη
Τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκο Ταγαρά
Ενταύθα Αθήνα, 1.10.2023
ΘΕΜΑ: Εκκρεμή αιτήματα ΠΟΜΙΔΑ για εκτός σχεδίου δόμηση, τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγ. 5 και δυνατότητα διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Αξιότιμοι κύριοι Υπουργοί
Μαζί με τα συγχαρητήριά μας για την ανάληψη των καθηκόντων σας και τις ευχές μας για επιτυχία στο έργο σας, σας θέτουμε τρία εκκρεμή σημαντικά αιτήματα της αγοράς και της κοινωνίας και σας παρακαλούμε για την άμεση νομοθετική επίλυσή τους:
Δυνατότητα νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης.
Οι μικροϊδιοκτήτες αυτής χώρας βρίσκονται σήμερα αντιμέτωποι με νομοθετικές ρυθμίσεις αλλά και με δικαστικές αποφάσεις που απαξιώνουν πλήρως την αξία της εκτός σχεδίου πόλης περιουσίας τους, των οποίων το πραγματικό αποτέλεσμα είναι η βάναυση καταπάτηση των περί προστασίες της ιδιοκτησίας διατάξεις του Συντάγματος και των διεθνών συνθηκών στις οποίες έχει προσχωρήσει η χώρα μας. Όμως:
Πολεοδομικά η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αποτελεί αυθαίρετη δόμηση, αλλά δόμηση με κανόνες, ενώ η κατάργησή της κινδυνεύει να σηματοδοτήσει την έναρξη μιας νέας γενιάς αυθαιρέτων στη χώρα.
Οικονομικά η αγορά αγροτεμαχίων γίνεται για επένδυση ή εκμετάλλευση (από Έλληνες και ξένους) και θεωρούνται από τους ιδιοκτήτες τους (νησιώτες, αγρότες και γενικά πολίτες) ως σημαντικά περιουσιακά τους στοιχεία με ενσωματωμένη και φορολογημένη αξία η οποία απαξιώνεται και εξαερώνεται ολοκληρωτικά από την κατάργηση της ήδη κεκτημένης αρτιότητας & οικοδομησιμότητάς τους, ή από την τυπική δήθεν έλλειψη «προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο», ενώ έχουν από δεκαετίες πρόσωπο σε δημόσιο ασφαλτοστρωμένο δρόμο, με όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας!
Κοινωνικά η απαξίωση των εκτός σχεδίου ακινήτων μοιραία θα αναγκάσει τους σημερινούς ιδιοκτήτες τους να τα ξεπουλήσουν αντί «πινακίου φακής» σε εταιρείες μεγαλοεπενδυτών, που θα τα συνενώσουν νόμιμα, υλοποιώντας παντού μεγαθήρια οργανωμένης δόμησης. Σήμερα ειδικά οι πλημμυρόπληκτοι της Θεσσαλίας που έχουν ανάγκη μεταστέγασης, ανακαλύπτουν ότι δεν μπορούν να οικοδομήσουν ούτε καλύβα στις εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες τους!
Περιβαλλοντικά η νόμιμη εκτός σχεδίου δόμηση δεν καταστρέφει, αλλά στην ουσία προστατεύει το περιβάλλον λόγω του ότι διατηρεί ζωηρό το ιδιοκτησιακό ενδιαφέρον, αφού οι όροι της εκτός σχεδίου δόμησης είναι ιδιαίτερα χαμηλοί, ιδιαίτερα στα μικρά νησιά του Αιγαίου. H δόμηση μεγαθηρίων με πριμοδοτημένους όρους δόμησης είναι αυτή που θα βλάψει πολύ περισσότερο το περιβάλλον!
Συμπερασματικά η πλήρης απαγόρευση δόμησης στα εκτός σχεδίου ακίνητα, που προωθείται σήμερα, δεν συνιστά τίποτε λιγότερο από ουσιαστική «δήμευση» των εκτός σχεδίου μικρών γεωτεμαχίων, της περιουσίας δηλαδή του ελληνικού λαού, χωρίς καμιά απολύτως αποζημίωση, στο όνομα δήθεν του περιβάλλοντος.
Γι΄αυτό και ζητούμε με νομοθετική ρύθμιση που θα φέρετε στη Βουλή να υπάρξει άμεση μεταβατική λύση, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού των εκτός σχεδίου περιοχών, με χαρακτηρισμό ως «κοινόχρηστου» του οδικού δικτύου που υπήρχε το 1977 βάσει αεροφωτογραφιών και με σύνδεση της «ηλικίας» του κάθε οικοπέδου με το δικαίωμα δόμησης εκτός σχεδίου, ώστε να επιτραπεί η νόμιμη δόμηση στα οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» που «δημιουργήθηκαν» πριν από το έτος 2003 και συνεπώς είχαν πλήρη οικοδομησιμότητα.
Δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5
Η αδυναμία τακτοποίησης των αυθαιρέτων αυτής της κατηγορίας έχει δημιουργήσει τεράστια ΑΔΙΕΞΟΔΑ τόσο στον ιδιωτικό, όσο και στον δημόσιο κτιριακό τομέα. Γι’ αυτό πρέπει να επιτραπεί άμεσα η τακτοποίηση όσων έχουν κατασκευαστεί έως την 28.7.2011, μέσω της ηλεκτρονικής ταυτότητας Κτιρίου, με αυστηρό προληπτικό έλεγχο κάθε δήλωσης υπαγωγής από ελεγκτή δόμησης.
Δυνατότητα διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας.
Η πλήρης εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» η οποία επιβάλλει λεπτομερή εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, και ιδιαιτέρως των οριζοντίων ιδιοκτησιών, και η σύγκρισή τους με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, με τις κατόψεις που επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις, με τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τις κτηματολογικές εγγραφές αλλά και τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κλπ., ως προς τη διαμερισμάτωση και το εμβαδόν της επιφανείας τους, ακόμη και αν στην πράξη είναι μικρότερο, έχουν «εγκλωβίσει» και φέρει σε πλήρη απόγνωση τους ιδιοκτήτες τους, έχουν καταστήσει εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα περιουσιακά στοιχεία σε όλη τη χώρα «πράγματα εκτός συναλλαγής» και έχουν μετατρέψει σε πραγματικό «Γολγοθά» τη σύνταξη οποιουδήποτε συμβολαίου μεταβίβασης ή και γονικής παροχής ακινήτου, για πολίτες, συμβολαιογράφους, μηχανικούς, δικηγόρους και κτηματομεσίτες !
Αυτό συμβαίνει γιατί η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα αδύνατη αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, ή υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές, πράγματα ουσιαστικά αδύνατα, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα όπου δεν υπάρχει η δυνατότητα της νέας και κατ΄όνομα και μόνον, «μονομερούς» τροποποίησης, αφού δεν υπάρχει γείτονας για να τη συνυπογράψει!
Επειδή συνεπώς κάθε μέρα, χιλιάδες συμπολίτες μας σε όλη τη χώρα διαπιστώνουν ότι οι ιδιοκτησίες τους είναι αδύνατον να μεταβιβαστούν για τους παραπάνω λόγους, και πρέπει το πρόβλημα να επιλυθεί άμεσα ώστε όλοι οι πολίτες να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους, ζητούμε να τεθεί σε ισχύ νομοθετική ρύθμιση σύμφωνα με την οποία με υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και με υπεύθυνη βεβαίωση των μηχανικών τους:
Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο το απέκτησε, και
Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, από οποιοδήποτε λόγο και αν έχει προκύψει η διαφοροποίηση, με μονομερή τροποποίηση και της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, χωρίς, εννοείται, να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου και οι λοιπές αναλογίες, δικαιώματα και υποχρεώσεις των άλλων συνιδιοκτητών.
Επισημαίνουμε το κατεπείγον της ανάγκης θεσμοθέτησης των παραπάνω ρυθμίσεων, όχι μόνον για να αντιμετωπιστεί η απαξίωση της περιουσίας σημαντικού τμήματος του ελληνικού λαού, αλλά και να σταματήσει ο «Γολγοθάς» των πολύμηνων καθυστερήσεων στις μεταβιβάσεις ακινήτων που ταλαιπωρεί τους ιδιώτες και όλους τους σχετικούς επαγγελματικούς κλάδους.
Με εξαιρετική εκτίμηση
Ο Πρόεδρος Ο Γεν. Γραμματεύς
Στράτος Παραδιάς Τάσος Βάππας
Δικηγόρος Α.Π. – Πρόεδρος UIPI Δικηγόρος Α.Π. – υ.Δ.Ν.