Μάνος Κρανίδης στο “Π”: Οι κύριες τάσεις και φαινόμενα στην αγορά ακινήτων το 2023
Του
ΜΑΝΟΥ ΚΡΑΝΙΔΗ
Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, MSc, CEO KRAMA PROPERTY,
Γραμματέα Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικού Συμβούλου, Υποψηφίου Δημάρχου Χαλανδρίου,
Επικεφαλής «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Το 2023 είναι για την κοινωνία, την οικονομία και βέβαια για την αγορά ακινήτων ένα έτος-μεταίχμιο, με σημεία προσοχής και δυνατότητες επενδύσεων καλής απόδοσης. Ειδικά για την αγορά ακινήτων ισχύουν ορισμένα φαινόμενα και σημαντικές τάσεις που πρέπει να έχουν στη σκέψη και πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι, επαγγελματίες και επενδυτές, μικροί και μεγάλοι. Τα κυριότερα φαινόμενα και τάσεις αναφέρονται παρακάτω:
1.Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών έχουν σταθερή άνοδο, αλλά όπως αυτό καταγράφεται σε επίπεδο ζήτησης και αγγελιών. Οι τελικές τιμές δεν είναι γνωστές και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2023 θα απαιτηθεί προσαρμογή τους από τους πωλητές ή εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ δεκαετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Ήδη ένα σημαντικό φαινόμενο είναι η εξάρτηση της ζήτησης από τη ζήτηση του εξωτερικού, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων, λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών, όσο και λόγω της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού, ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Ήδη υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν επιβράδυνση των συναλλαγών και ότι οι συμφωνίες περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών.
2.Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες κατά κύριο λόγο. Τα επαγγελματικά ακίνητα αφορούν μόνο μεγάλους παίκτες (ΑΕΕΑΠ, funds, μεγάλες επιχειρήσεις και μεγάλους, αυτόνομους επενδυτές). Οι μικρομεσαίοι είναι εκτός αγοράς, γιατί δεν υπάρχει ζήτηση για αγορές νέων επαγγελματικών χώρων και γιατί δεν υπάρχει και η οικονομική δυνατότητα για νέες αγορές.
3.Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η Πολιτεία εκτιμάει ότι σήμερα υπάρχουν κενά τουλάχιστον 200.000 ακίνητα. Επίσης, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Εφόσον η πολιτεία ξεκινήσει μια πολιτική κινήτρων για τη μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά, τότε μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, ειδικά κατοικίες, θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων είναι μια μεγάλη πρόσκληση για το 2023, τόσο την Πολιτεία όσο και για τους ιδιοκτήτες τους, είτε αυτοί είναι φυσικά πρόσωπα, είτε επιχειρήσεις, είτε το κράτος, είτε θεσμικοί επενδυτές.
4.Η Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, που φτάνει σε παγκόσμιο επίπεδο άνω του 1 τρισ. ευρώ. Ο ρόλος της ενισχύεται λόγω των σημαντικών πλεονεκτημάτων της, όπως η θέση, η ατέλειωτη ακτογραμμή και τα πολλά πανέμορφα νησιά, ο καιρός, η εστίαση, το επίπεδο εξυπηρέτησης, η υψηλή αξία του προσωπικού, το κορυφαίο επίπεδο ποιότητας κατασκευής, το υψηλό επίπεδο ασφάλειας και οι βελτιωμένες κτιριακές, οδικές και τεχνολογικές υποδομές. Επίσης, η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει ακίνητα ποικίλλων χαρακτηριστικών, από κατοικίες σε υπέροχα νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας μέχρι αστικά διαμερίσματα, άλλα δίπλα στη θάλασσα και άλλα στο βουνό (σαλέ). Για τους ενδιαφερόμενους από το εξωτερικό, οι τιμές των 3.500 – 4.000 ευρώ / τ.μ. και άνω δεν είναι απαγορευτικές, ειδικά σε σύγκριση με τις χώρες της Ευρώπης, και για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας κατασκευής ενεργειακής κλάσης Α. Επιπλέον αναπτύσσεται η αγορά δεύτερης κατοικίας, π.χ. εξοχικής, αλλά και πρώτης κατοικίας. Το πρόγραμμα visa είναι ακόμη ανταγωνιστικό, παρά τις πρόσφατες αλλαγές, ενώ και η πρόσβαση στη χώρα είναι πλήρης και άνετη, είτε αεροπορικώς, είτε οδικώς, είτε μέσω θαλάσσης.
Το 2023 φαίνεται ότι είναι έτος προσαρμογής, λογικό φαινόμενο, αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Όμως η ευκαιρία λογικής ανάπτυξης παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με πολύ καλή απόδοση είναι εφικτές. Βέβαια, οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπόψη τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στην τακτική τους, ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές οφείλουν να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και εάν στοχεύουν σε ζήτηση εξωτερικού. Ενώ οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην ξεχνάμε άλλωστε ότι η αγορά ακινήτων, και η ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.
