2023: Το τέλος του εισοδηματία

Υπό
Ν. Γ. ΧΑΡΙΤΑΚΗ

Ας ξεκαθαρίσουμε κατ’ αρχάς ποιος χαρακτηρίζεται εισοδηματίας. Γενικά, εκείνος που ζει από τις αποδόσεις της περιουσίας του, κινητής και ακίνητης, και οι αποφάσεις του δεν επηρεάζονται αναγκαστικά από την εμπορική της αξία. Αν, για παράδειγμα, το άτομο έχει ρευστά διαθέσιμα (π.χ., καταθέσεις, συνάλλαγμα, χρεόγραφα και μετοχές), επιλέγει συνήθως να προστατεύει την ασφάλεια της ρευστότητας του χαρτοφυλακίου του, διατηρώντας μια παθητική στάση ως προς την απόδοσή τους (π.χ., επιτόκια, συγκριτικές εναλλακτικές αποδόσεις spreads, yields κ.λπ.).

Αντίθετα, αν έχει ακίνητα, προσπαθεί να ζει με την απόδοση (π.χ., ενοίκια), αδιαφορώντας για τις αυξομειώσεις της αγοραίας τους τιμής. Συγκριτικά με έναν επιχειρηματία, ο εισοδηματίας συμπεριφέρεται με γνώμονα την ασφάλεια και λιγότερο με την απόδοση (π.χ., επιχειρηματικά κέρδη). Είναι, συγκριτικά, περισσότερο συντηρητικός.

Ποιες είναι, όμως, οι μεγάλες κατηγορίες των εισοδηματιών ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας; Ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακίνητης και ταυτόχρονα και μεγαλύτερος οφειλέτης κινητής είναι το Δημόσιο. Η περιουσία του είναι τεράστια. Ανεξάρτητα από το αν του ανήκει ακόμη και οιονεί (π.χ., δάση, καταπατήσεις), ανεξάρτητα από το αν τη χρησιμοποιεί. Ανεξάρτητα ακόμη και από το αν είναι υπολειμματική, ως μη ανήκουσα σε κανέναν ιδιώτη, ή αποτελεί μέρος της ενυπόθηκης περιουσίας των ιδιωτών έναντι οφειλών τους προς το Δημόσιο.

Δεύτερο στη σειρά είναι το τραπεζικό σύστημα, με αντίστοιχες προς το Δημόσιο πηγές ιδιοκτησίας –κυριαρχικά ή ενυπόθηκα– και με κύριες υποχρεώσεις εκείνες προς τους καταθέτες του. Τέλος, η μικρότερη αναλογικά κατηγορία εισοδηματιών είναι οι ιδιώτες, ιδιαίτερα μάλιστα αν συνυπολογιστούν οι μεταβιβάσεις των ιδιοκτησιακών τους δικαιωμάτων έναντι οφειλών τους προς τις δύο προηγούμενες κατηγορίες.

Η μακρόχρονη οικονομική κρίση των τελευταίων ετών, μέχρι πριν από έναν χρόνο, δημιούργησε μια διάχυτη κοινωνική ανασφάλεια, μια στασιμότητα στην ανάπτυξη και στη δημιουργία ευκαιριών, και ένα πάγωμα των τιμών. Ανάπτυξη και πληθωρισμός ήταν σχεδόν «στάσιμα» και περίπου «μηδενικά» οικονομικά μεγέθη. Δικαιολογημένα, λοιπόν, η συντήρηση υπερίσχυσε της απόδοσης και του κέρδους. Δημόσιο, τράπεζες και ιδιώτες κυριολεκτικά «κάθισαν» πάνω στα όποια ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα και με όση ρευστότητα διέθεταν εξυπηρέτησαν –στο σύνολο ή εν μέρει– τις υποχρεώσεις τους, αφού επωφελήθηκαν ή τιμωρήθηκαν από τις συμφωνίες αναδιάρθρωσης των χρεών (π.χ., Δημόσιο και εν μέρει ιδιώτες), περιμένοντας την «άνοιξη»: περισσότερες ευκαιρίες και ανάπτυξη με σταθερότητα. Στην ουσία, η κρίση μετέτρεψε, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο, τους ιδιοκτήτες του εθνικού πλούτου, και κυρίως εκείνους που αποφασίζουν για τη χρήση του, από «τολμηρούς» σε «συντηρητικούς».

Η λογική της ασφάλειας και της προστασίας μέσα από την αλλαγή της ιδιοκτησίας ή τον διαχωρισμό της ιδιοκτησίας από τη χρήση του πλούτου μετατέθηκε στον χρόνο. Όλοι οι συντελεστές της οικονομίας δέχτηκαν να εισπράττουν ό,τι τους εδίδετο, δημιουργώντας απαιτήσεις χωρίς όρια και χωρίς εξασφάλιση. Δημόσιο, τράπεζες και ιδιώτες από επιχειρηματίες της χρήσης των περιουσιακών τους δικαιωμάτων έγιναν «εισοδηματίες». Για παράδειγμα, το Δημόσιο, ο φορέας με τη μεγαλύτερη ισχύ στην άσκηση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και απαιτήσεων, «αδιαφόρησε» για τη μη είσπραξη των απαιτήσεών του, χρεώνοντας, όπως οι τράπεζες, τόκους και πανωτόκια.

Η στρέβλωση στην αγορά ακινήτων που προέκυψε με τη μακρόχρονη στασιμότητα στην ανάπτυξη, στον πληθωρισμό και στην αγορά αρνητικών επιτοκίων ήταν καταλυτική. Κανείς πλέον δεν ασχολείτο με τις αποδόσεις στα ρευστά διαθέσιμα, όταν αυτές ήταν σχεδόν αρνητικές. Τα ακίνητα έγιναν για τους ιδιοκτήτες τους όπως τα γερμανικά κρατικά ομόλογα. Πλήρωνες για να τα έχεις.

Η διαχείριση χαρτοφυλακίων μέχρι πριν από έναν χρόνο γινόταν με βάση μέσες προοπτικές δεκαετίας, με πραγματική ανάπτυξη 1,5% και πληθωρισμό 1% – 2%. Δεν έχει σημασία τώρα, γιατί από τα μέσα του περυσινού Αυγούστου τα πράγματα άλλαξαν. Οι προοπτικές ανάπτυξης, και πάλι σε μέση τιμή δεκαετίας, φαίνεται να είναι πλέον στο 3,5% ετήσιο ΑΕΠ και ο πληθωρισμός στο 3%.

Η αύξηση των τιμών ενεργοποιεί τα κίνητρα των «εισοδηματιών» για καλύτερες – μεγαλύτερες πραγματικές αποδόσεις και αποτελεσματικότερη διαχείριση των περιουσιακών τους δικαιωμάτων (πραγματικών και ενυπόθηκων). Αντί να καθυστερούν την αξιοποίηση επιλέγοντας την ασφάλεια, την επιταχύνουν, έστω και με πρόσκαιρη ζημία. Η ξαφνική άνοδος των ενοικίων, λογικό επακόλουθο της συνολικής αύξησης των τιμών, δημιουργεί ζήτηση ακίνητης περιουσίας για αξιοποίηση. Η προβλεπόμενη αύξηση των επιτοκίων επιταχύνει τις εξελίξεις ακόμη περισσότερο.

Πώς, λοιπόν, θα λειτουργήσει η αγορά ακινήτων με δεδομένη την αύξηση των αποδόσεων λόγω πληθωρισμού; Θεωρούμε ότι ένας τυχαίος εισοδηματίας αντιλαμβάνεται ότι εκεί που είχε μια οριακή καθαρή απόδοση ως ενοίκιο (ίσως και αρνητική αν συνυπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ), με την αύξηση του πληθωρισμού συνειδητοποιεί ότι η καθαρή απόδοση γίνεται ακόμη πιο αρνητική, με μοναδικό ενδεχόμενο να γίνει θετική όταν το ακίνητο μεταβιβαστεί και πραγματοποιηθούν (;) κέρδη από τη συναλλαγή. Το τελευταίο ενδεχόμενο θα ήταν πιθανό να προκύψει αν δεν υπήρχε μια τεράστια πηγή ακινήτων –του Δημοσίου και των τραπεζών (ενυπόθηκα και μη)– που λόγω ανάπτυξης και πληθωρισμού επανέρχονται στην αγορά. Πώς, λοιπόν, θα λειτουργήσει η αγορά με δεδομένο τον πληθωρισμό και την ανάπτυξη;

Πιθανόν θα μπορούσε κάποιος να αναφέρει ότι οι εισοδηματίες επιλέγουν να συνεργαστούν, ώστε να ρευστοποιούν ελεγχόμενα την ποσότητα των ακινήτων για να διατηρούν τις τιμές υψηλά. Είναι κάτι αντίστοιχο με τον OΠEK και την άρνηση της Σαουδικής Αραβίας να αυξήσει την παραγωγή πετρελαίου. Το καρτέλ δεν διαταράχθηκε και η τιμή του πετρελαίου είναι ακόμη υψηλή. Πραγματικά, όμως, πιστεύουμε ότι οι συγκεκριμένοι τρεις –Δημόσιο, τράπεζες και ιδιώτες– μπορούν να συνεργαστούν και να συμφωνήσουν στη δημιουργία ενός καρτέλ (τυπικού ή άτυπου); Μάλλον απίθανο, καθώς η εμπειρία διδάσκει ότι, αντίθετα, θα επιλέξουν να πουλήσουν ώστε να προλάβουν ο ένας τον άλλο. Άρα, τι;

Η αλλαγή των κινήτρων ξεκίνησε με τον πληθωρισμό και τη στροφή προς πλέον ανασφαλή αλλά περισσότερο ευέλικτα και με θετική απόδοση περιουσιακά στοιχεία. Κανείς εκ των τριών δεν είναι διατεθειμένος να υφίσταται το κόστος της τρέχουσας πραγματικής απόδοσης προσδοκώντας μια μελλοντική κερδοφορία από την πώληση. Πληρώνεις, δηλαδή, φόρους ενοικίων και ΕΝΦΙΑ περιμένοντας αύξηση της τιμής πώλησης σε μια αγορά με «πόθεν έσχες» στην κίνηση κεφαλαίων και με άρση των περιορισμών στις υποθήκες.

Διότι, αν ο πληθωρισμός στις τιμές των ακινήτων επηρεάζει τους εισοδηματίες, η ταχύτατη απαξίωση των υποθηκών επηρεάζει άμεσα τη συμπεριφορά των ενυπόθηκων δανειστών (βλέπε Δημόσιο και τράπεζες). Κι αν το Δημόσιο μπορεί να μεταθέτει τον μηχανισμό είσπραξης των εσόδων του από τις φορολογικές του απαιτήσεις, οι τράπεζες δεν μπορούν. Ο πληθωρισμός τις υποχρεώνει σε αύξηση του κόστους λειτουργίας τους (επιτόκια και μισθοί), με αποτέλεσμα να μην μπορούν να ετεροχρονίζουν την είσπραξη κρατώντας νεκρά – απαξιούμενα και χωρίς απόδοση ακίνητα. Όταν, μάλιστα, οι ιδιοκτήτες τους, φορολογούμενοι για το Δημόσιο και μέτοχοι για τις τράπεζες, βλέπουν να χάνουν αποδόσεις σε υψηλότερους φόρους και ανύπαρκτα μερίσματα.

Επιχειρηματολογήσαμε ότι το 2023 θα είναι το τέλος των «εισοδηματιών». Θα είναι, όμως, και το τέλος των «μπαταχτσήδων». Όχι μόνο στα «κόκκινα» δάνεια αλλά και γενικά στις μη εξυπηρετούμενες υποχρεώσεις προς τους δύο μεγάλους φορείς εισοδηματιών. Γιατί, προφανώς, ούτε το Δημόσιο ούτε οι τράπεζες θα δεχτούν να μην εισπράξουν σήμερα, μεταφέροντας στο αύριο τις υποθήκες των απαιτήσεών τους, με ένα συνεχώς αυξανόμενο κόστος. Αναγκαστικά, θα οδηγηθούν στη διαγραφή απαιτήσεων σε όσους έχουν μεγαλύτερες από τα χρέη υποχρεώσεις.

Έντυπη έκδοση ΤΟ ΠΑΡΟΝ