Η νέα ρύθμιση για την προστασία της α΄ κατοικίας

Του
ΦΩΤΙΟΥ ΑΝΤ. ΚΩΤΣΗ
Δικηγόρου, LL.Μ, MDE
Συμβούλου Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών

Την ώρα που γράφονται αυτές οι γραμμές θα έχει πιθανότατα ψηφιστεί –ενδεχομένως και με ευρεία πλειοψηφία– το νέο νομοθετικό πλαίσιο για την προστασία της α΄ κατοικίας – ο διάδοχος του γνωστού ως «νόμου Κατσέλη» (ν. 3869/2010). Συμπληρώσαμε πλέον ένα μήνα από την 28η Φεβρουαρίου 2019, ημερομηνία παύσης ισχύος του «νόμου Κατσέλη». Η ανασφάλεια των οφειλετών θα παραταθεί μέχρι και την 30ή Απριλίου οπότε και, αναμένεται να τεθεί σε ισχύ το νέο πλαίσιο.

Τα περιουσιακά κριτήρια που τέθηκαν φαίνεται να οριστικοποιούνται σε αντικειμενική αξία ακινήτου έως 250.000 ευρώ για στεγαστικά, καταναλωτικά και, επισκευαστικά δάνεια, το ύψος του υπολοίπου των οποίων, κατά κεφάλαιο και τόκους, δεν πρέπει να ξεπερνά τις 130.000 ευρώ. Διαφοροποίηση ως προς το περιουσιακό κριτήριο γίνεται για τα επιχειρηματικά δάνεια που έχουν ως εξασφάλιση την α΄ κατοικία, όπου η αντικειμενική αξία ορίζεται κατ’ ανώτατο όριο σε 175.000 ευρώ.

Ως προς το ύψος του υπολοίπου του δανείου (κάθε είδους) στο ποσό των 130.000 ευρώ ανά πιστωτικό ίδρυμα, δημιουργείται το εξής σοβαρό, κατά την άποψη του γράφοντος ζήτημα: υπάρχουν οφειλέτες, που είχαν δανειστεί από διαφορετικά πιστωτικά ιδρύματα, τα οποία, την τελευταία επταετία, συγχωνεύτηκαν, το ύψος δε των δανείων αυτών, υπερβαίνει το ποσό των 130.000 ευρώ. Για αυτούς δεν φαίνεται –κακώς κατά την άποψή μας– να λαμβάνεται στοιχειώδης μέριμνα.

Έτσι, π.χ. αν κάποιος έλαβε δάνεια από τρία διαφορετικά πιστωτικά ιδρύματα, τα οποία, κατόπιν, συγχωνεύτηκαν σε ένα, το δε υπόλοιπο των δανείων αυτών σήμερα ξεπερνά τα 130.000 ευρώ, ο εν λόγω δανειολήπτης μένει εκτός της ρύθμισης. Θεωρούμε ότι ένα τέτοιο αποτέλεσμα είναι ανεπιεικές για εκείνον που, προ της κρίσης εμπιστεύτηκε μία σειρά πιστωτικών ιδρυμάτων που έτυχε να συγχωνευθούν σε ένα!

Ως προς τα λοιπά περιουσιακά κριτήρια, αναφέρουμε συνοπτικά, α) συνολική αξία ακίνητης περιουσίας, ακινήτων και μεταφορικών μέσων του δανειολήπτη, της συζύγου και των προστατευόμενων μελών έως το ύψος των 80.000 Ευρώ για όσους δανειολήπτες έχουν οφειλές άνω των 20.000 ευρώ. Τέτοιος περιορισμός δεν ισχύει για δάνεια και οφειλές κάτω των 20.000 ευρώ, β) συνολική αξία κινητής περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων καταθέσεων, μετοχών, ομολόγων, ασφαλιστηρίων συμβολαίων, χρυσού, ξένων νομισμάτων κ.λπ. έως το ύψος των 15.000 ευρώ, γ) εισόδημα έως 12.500 ευρώ για τον άγαμο, έως 21.000 ευρώ για το ζευγάρι, πλέον 5.000 ευρώ για κάθε προστατευόμενο μέλος έως τρία – και αυτός ο περιορισμός στα προστατευόμενα μέλη είναι, κατά την άποψή μας, ατυχής.

Η αίτηση υπαγωγής υποβάλλεται από τον δανειολήπτη μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας (κατά το πρότυπο του εξωδικαστικού συμβιβασμού που, πάντως, δεν έχει επιφέρει τα επιθυμητά αποτελέσματα έως σήμερα), ενώ σε περίπτωση μη συμφωνίας προβλέπεται η δυνατότητα προσφυγής –υπό προϋποθέσεις– του δανειολήπτη στο αρμόδιο δικαστήριο.

Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας με τους πιστωτές προβλέπεται η καταβολή, εκ μέρους του δανειολήπτη, σε ισόποσες δόσεις, του 120% της αξίας της κύριας κατοικίας, ενώ το υπόλοιπο του δανείου κουρεύεται στο τέλος της χρονικής διάρκειας που ορίζει η συμφωνία. Εάν όμως το υπόλοιπο του δανείου υπερβαίνει το 120% της αξίας της α΄ κατοικίας τότε το επιπλέον δεν κουρεύεται, αλλά μπορεί να υπάρξει επιμήκυνση έως 25 έτη. Η δόση επιμερίζεται σύμμετρα μεταξύ περισσότερων πιστωτών.

Προσοχή! Σε περίπτωση που δεν αποπληρωθούν 3 μηνιαίες δόσεις, η ρύθμιση χάνεται και η α΄ κατοικία κινδυνεύει με πλειστηριασμό.

Στη νέα ρύθμιση φαίνεται να έχουν δικαίωμα να ενταχθούν δανειολήπτες των οποίων τα δάνεια την 31.12.2018, ήταν ήδη σε καθυστέρηση 90 ημερών. Όσον αφορά εκείνους που είχαν ήδη υποβάλλει αίτηση υπαγωγής στον «νόμο Κατσέλη», μπορούν να υπαχθούν στο νέο πλαίσιο, εφόσον καταργηθεί η δίκη που άνοιξε με την αίτησή τους (κατόπιν παραίτησης). Προσοχή! Όσοι είχαν καταθέσει αίτηση για υπαγωγή στον «νόμο Κατσέλη», στην περίπτωση που η αίτησή τους αυτή δεν συνοδευόταν με βεβαιώσεις οφειλών από τους πιστωτές, θα πρέπει να προσκομίσουν αυτές μέχρι την 30.04.2019 διαφορετικά, οι αιτήσεις αυτές θα απορριφθούν ως απαράδεκτες! Θεωρούμε ότι η συγκεκριμένη προθεσμία είναι μάλλον μικρή και, θα πρέπει να επιμηκυνθεί κατά εύλογο χρόνο.

Αυτό είναι το γενικό περίγραμμα των νέων προβλέψεων που πιθανόν να αποτελέσουν το περιεχόμενο της νέου πλαισίου για την προστασία της πρώτης κατοικίας. Η πρώτη εντύπωση είναι προφανής: πρόκειται για ένα υπερβολικά αυστηρό πλαίσιο προϋποθέσεων που, ακόμα και ένας μη ειδικός, μπορεί ευχερώς να συμπεράνει ότι αποκλείει ένα μεγάλο αριθμό οφειλετών από την αναγκαία – κοινωνικά αλλά και νομικά, υπό το πρίσμα του κοινωνικού κράτους δικαίου – προστασία της α΄ κατοικίας.

Η δικαιοπολιτική επιλογή είναι προφανής: στο βωμό αντιμετώπισης των «κακοπληρωτών» θυσιάζονται χιλιάδες οφειλέτες –και εγγυητές– που χρήζουν προστασίας. Την ίδια ώρα, μένει να δούμε αν ακόμα και ο στόχος αυτός που αφορά τους «κακοπληρωτές», που ενδεχομένως έχουν επιτύχει περιουσιακή μετακίνηση σε άλλα πρόσωπα –φυσικά ή νομικά ευρισκόμενα εντός ή εκτός του ελληνικού δικαιικού συστήματος– επιτυγχάνεται. Σίγουρα θα έχουμε περισσότερα να πούμε όταν δούμε το τελικό κείμενο του πολυαναμενόμενου νόμου.