Συνοπτικός οδηγός για προστασία της α΄κατοικίας

Του
ΦΩΤΙΟΥ ΑΝΤ. ΚΩΤΣΗ
Δικηγόρου, LL.Μ, MDE
Συμβούλου Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών

Ο νέος νόμος για την προστασία της α’ κατοικίας –ο διάδοχος του γνωστού ως «νόμου Κατσέλη» (ν. 3869/2010)– είναι πλέον γεγονός. Ο νέος νόμος 4605/2019 ισχύει από την 30ή Απριλίου 2019 μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2019.

Κάθε οφειλέτης μπορεί, προκειμένου να προστατεύσει από πλειστηριασμό την α’ κατοικία του, να υποβάλει σχετική αίτηση έως τις 31/12/2019 στην ειδική ψηφιακή πλατφόρμα του υπουργείου Οικονομικών, η οποία πιθανολογείται ότι θα είναι έτοιμη έως την έναρξη ισχύος του νόμου. Προσοχή! Κάθε οφειλέτης δεν μπορεί να υποβάλει πάνω από μία αίτηση, ακόμα κι αν με τη δεύτερη επιδιώκει τη ρύθμιση διαφορετικών οφειλών σε σχέση με την πρώτη. Αν πάντως η αίτηση έχει ελλείψεις ή σφάλματα, μπορεί να διαγραφεί και να επανυποβληθεί.

Η αίτηση περιέχει: α) στοιχεία ταυτότητας και επικοινωνίας του αιτούντος και της οικογένειάς του, β) τα εισοδήματα των προσώπων αυτών, γ) αναλυτικό κατάλογο πιστωτών –είτε με εξασφαλίσεις είτε όχι– και οφειλών, καθώς και των συνοφειλετών (π.χ., εγγυητών) για κάθε οφειλή, δ) κατάλογο περιουσιακών στοιχείων και βαρών επί αυτών (π.χ., προσημειώσεις) κ.λπ. Η αίτηση, η οποία υπέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης, συνυπογράφεται από τον / τη σύζυγο και τα εξαρτώμενα μέλη ή τους νόμιμους αντιπροσώπους αυτών και συνοδεύεται από συγκεκριμένα προβλεπόμενα πιστοποιητικά / αποδεικτικά (πιστοποιητικό βαρών κ.λπ.).

Τα στοιχεία που υποβάλλει ο οφειλέτης επιβεβαιώνονται από αντίστοιχα στοιχεία που εισάγονται αυτόματα στο σύστημα από την ΑΑΔΕ και τα πιστωτικά ιδρύματα. Η ψευδής ή ανακριβής δήλωση συνεπάγεται την ακυρότητα της δικαστικής ή εξώδικης ρύθμισης. Μόλις συμπληρωθούν τα απαιτούμενα στοιχεία της αίτησης και επισυναφθούν τα σχετικά έγγραφα στην ψηφιακή πλατφόρμα, διενεργείται αυτόματος έλεγχος από την τελευταία για το αν ο οφειλέτης πληροί τις προϋποθέσεις για την υπαγωγή στη διαδικασία που ορίζει ο νόμος («προέλεγχος επιλεξιμότητας»). Σε αρνητική περίπτωση, η πλατφόρμα ε­μποδίζει την περαιτέρω πρόοδο της διαδικασίας και η αίτηση απορρίπτεται, ενώ σε θετική περίπτωση η αίτηση οριστικοποιείται.

Θυμίζουμε συνοπτικά τις προϋποθέσεις υπαγωγής (κριτήρια επιλεξιμότητας): α) αξία προστατευόμενης κατοικίας έως 250.000 ευρώ (175.000 ευρώ στα επιχειρηματικά δάνεια), β) ατομικό ή οικογενειακό εισόδημα έως 12.500 ευρώ ή έως 21.000 αντίστοιχα, πλέον 5.000 ευρώ για κάθε τέκνο, έως τρία τέκνα κατ’ ανώτατο όριο, γ) αξία υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας και μεταφορικών μέσων του οφειλέτη, του / της συζύγου και των προστατευόμενων μελών έως 80.000 ευρώ, δ) αξία κινητής περιουσίας έως 15.000 ευρώ, ε) σύνολο οφειλής (κατά κεφάλαιο και τόκους) ανά πιστωτή έως 130.000 ευρώ (έως 100.000 ευρώ στα επιχειρηματικά δάνεια).

Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, αυτή κοινοποιείται αυτόματα στους συνδεδεμένους με την πλατφόρμα πιστωτές, των οποίων οι απαιτήσεις ζητείται να ρυθμιστούν. Μέσα σε έναν μήνα κάθε ένας δανειστής ή από κοινού οι δανειστές μπορούν να υποβάλουν πρόταση για ρύθμιση της απαίτησής τους.

Μετά την πάροδο του μήνα, ο οφειλέτης έχει χρόνο έναν ακόμη μήνα να δηλώσει ποιες από τις προτάσεις δέχεται και ποιες απορρίπτει. Αν δεν απαντήσει, τεκμαίρεται ότι τις απέρριψε. Με δυο λόγια, την πρόταση την υποβάλλει ο πιστωτής και όχι ο οφειλέτης. Εάν ο οφειλέτης αποδεχθεί την πρόταση και επιτευχθεί ρύθμιση, δεν μπορεί κανένας άλλος δανειστής να βγάλει σε πλειστηριασμό την πρώτη κατοικία ή να εγγράψει βάρος (υποθήκη κ.λπ.), πλην ορισμένων εξαιρέσεων που ορίζονται στον νόμο. Η πρόταση της ρύθμισης που έγινε δεκτή αποτελεί εκτελεστό τίτλο.

Η ρύθμιση προβλέπει «κούρεμα» των δανείων κατά το ποσό που το υπόλοιπό τους υπερβαίνει το 120% της αξίας της πρώτης κατοικίας. Έτσι, π.χ., στην περίπτωση που η αξία της πρώτης κατοικίας ενός οφειλέτη είναι 80.000 ευρώ και το υπόλοιπο των δανείων του οφειλέτη ανέρχεται σε 220.000 ευρώ, αυτό «κουρεύεται» κατά το ποσό που υπερβαίνει τα 96.000 ευρώ, δηλαδή «κουρεύεται» ποσό 124.000 ευρώ. Το δε ποσό των 96.000 ευρώ ο οφειλέτης θα το εξοφλήσει σε χρονικό διάστημα 25 ετών, αρκεί να μην υπερβαίνει στην περίπτωση αυτή το 80ό έτος της ηλικίας του, αλλιώς θα χρειαστεί εγγύηση τρίτου.

Προσοχή! Εάν δεν τηρηθεί η ρύθμιση, μπορεί να επισπευσθεί αναγκαστική εκτέλεση και πλειστηριασμός της α’ κατοικίας μετά από χρονικό διάστημα 30 ημερών. Είναι προφανές ότι η ρύθμιση αυτή είναι ατυχής, καθώς είναι δυσανάλογα μικρή για ένα τέτοιο αναγκαστικό μέτρο, το οποίο μπορεί να επιφέρει αναπότρεπτη βλάβη στον οφειλέτη, η δε αθέτηση της ρύθμισης εκ μέρους του μπορεί να οφείλεται σε ένα ατυχές γεγονός.

Ενδεχομένως η ρύθμιση αυτή να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας. Στον νόμο προβλέπεται η δυνατότητα να καταφύγει ο οφειλέτης στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο στην περίπτωση που δεν επιτευχθεί συμφωνία ρύθμισης, οπότε το δικαστήριο καθορίζει πλέον ενιαίο σχέδιο ρύθμισης έναντι των πιστωτών (δικαστική ρύθμιση). Αυτό ίσως αποτελεί ένα κίνητρο για τα πιστωτικά ιδρύματα να «κλείσουν» το θέμα της ρύθμισης ήδη από την πλατφόρμα, πριν φθάσουν στο δικαστήριο και επιβαρυνθούν με καθυστερήσεις και έξοδα.

Τέλος, στον νέο νόμο προβλέπεται αορίστως και συνεισφορά του Ελληνικού Δημοσίου στις μηνιαίες δόσεις του οφειλέτη. Το ύψος αυτής θα προσδιοριστεί με Υπουργική Απόφαση.

Ωστόσο, θα προηγηθεί έγκριση από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή Ανταγωνισμού, προκειμένου να επιβεβαιωθεί ότι η συνεισφορά αυτή δεν συνιστά έμμεση κρατική ενίσχυση των εγχώριων πιστωτικών ιδρυμάτων.