Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Ακίνητα: Τι έγινε το 2018 και τι περιμένουμε το 2019
Του
ΜΠΑΜΠΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΠΟΥΛΟΥ
τ. Προέδρου Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής,
Επιστημονικού Συμβούλου της SOLUM Property Solutions
Η πορεία των ακινήτων το 2018 είχε διαμορφωθεί από παράγοντες που τα τελευταία χρόνια επηρεάζουν το σύνολο της ελληνικής οικονομίας και κατ’ επέκταση και την κτηματαγορά. Οι παράγοντες αυτοί ήταν:
√ Τα οικονομικά των νοικοκυριών έχουν συρρικνωθεί σε μεγάλο βαθμό επί σειρά ετών και έτσι δεν υπάρχει ρευστό για απόκτηση ακινήτου.
√ Η ανεργία κινείται σε πολύ ψηλά επίπεδα και παρά τη μείωσή της τα τελευταία χρόνια ήδη κινείται στα επίπεδα του 19% και μάλιστα η μείωση προέρχεται σε σημαντικό ποσοστό από τη μερική απασχόληση.
√ Πολλές επιχειρήσεις έκλεισαν και όσες δημιουργούνται απασχολούν, κατά κανόνα, λίγους εργαζόμενους.
√ Η φορολογία, άμεση και έμμεση, παραμένει υψηλή, γεγονός που έχει επίπτωση στο διαθέσιμο εισόδημα, όσο και στην προσέγγιση επενδύσεων. Επίσης οι εισφορές κινούνται στα ύψη και όλα μαζί αποτελούν αντικίνητρο στο επιχειρείν.
√ Οι τράπεζες δανειοδοτούν με το σταγονόμετρο και με υψηλά επιτόκια, σε αντίθεση με τις άλλες χώρες, που παρέχουν ευκολότερη και φθηνότερη πρόσβαση στον δανεισμό.
√ Το δημογραφικό πρόβλημα της χώρας μας εντείνεται, γεγονός που επηρεάζει τις προοπτικές αλλά και το παρόν της Ελλάδας.
√ Ξένοι που προ της κρίσης δούλευαν εδώ, έχουν φύγει για άλλα μέρη, όπου έχουν περισσότερες πιθανότητες να εργασθούν.
√ Πολλοί νέοι των παραγωγικών ηλικιών με πολλά προσόντα και σπουδές (υπολογίζονται άνω των 500.000) πήγαν έξω σε αναζήτηση εργασίας και καλύτερων συνθηκών ζωής.
√ Άλλοι νέοι, που κατοικούσαν σε άλλο σπίτι από το πατρικό, επέστρεψαν για να μειώσουν τα έξοδα διαμονής και διαβίωσης.
√ Η χώρα, σύμφωνα με την απογραφή του 2011, διέθετε 6.372.000 κατοικίες πάσης φύσεως, από τις οποίες κατοικούντο τα 4.000.000 περίπου. Λόγω της συνεχιζόμενης κρίσης και της αποχώρησης από την Ελλάδα Ελλήνων και ξένων, ο αριθμός των κενών κατοικιών έχει αυξηθεί.
√ Το 40% των οικοδομών της χώρας έχει κτισθεί προ του 1970, πράγμα που σημαίνει ότι δεν πληρούν σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς, ούτε και ενεργειακούς κανονισμούς.
Μετά από αυτά, αν προσπαθήσουμε να κάνουμε μια ανασκόπηση στον χώρο της κτηματαγοράς για το 2018, μπορούμε να σημειώσουμε ενδεικτικά τα εξής:
Από το 2008, που άρχισε να σημειώνεται υποχώρηση τιμών στα ακίνητα, είχαμε συνεχείς κάμψεις των τιμών έως το 2016, με αποτέλεσμα να σημειωθεί μεσοσταθμική πτώση στις κατοικίες περί το 44%, ενώ σε γραφεία και καταστήματα η πτώση ήταν μεγαλύτερη.
Συνεχίστηκε η κατάτμηση της κτηματαγοράς
• Στα καταστήματα
Κατά κανόνα, τα μαγαζιά που βρίσκονται σε πολύ εμπορικούς δρόμους ή σε γειτονιές που εξυπηρετούν τους τουρίστες μετά το 2016 έχουν σημειώσει ανατιμήσεις και βλέπουμε ότι σε αυτούς τους άξονες δεν υπάρχουν ελεύθερα καταστήματα, ενώ δειλά δειλά εμφανίζεται και ο… αέρας. Το ιστορικό τρίγωνο της Αθήνας (Αθηνάς – Σταδίου – Μητροπόλεως) και η Πλάκα κινείται ανοδικά με την άνθηση κυρίως καταστημάτων εστίασης, ποτού, καφετέριες κ.λπ. Εξαίρεση εδώ αποτελούν τμήματα της Σταδίου, που είναι δρόμος που επηρεάζεται σοβαρά και από τις διάφορες εκδηλώσεις…
Τα μαγαζιά σε δευτερεύοντες άξονες σε όλη τη χώρα μάταια αναζητούν χρήστες και επομένως οι τιμές διαμορφώνονται από τους σπάνιους αγοραστές ή ενοικιαστές.
• Στις κατοικίες
Να υπάρχει ζήτηση και ανατιμήσεις (στις αγοραίες αξίες και στα ενοίκια) –μερικές φορές σοβαρές– στα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, είτε βρίσκονται σε γειτονιές πανεπιστημίων.
Να υπάρχει μια στασιμότητα τιμών σε ακίνητα σχετικού ενδιαφέροντος.
Να έχουμε συνεχιζόμενη πτώση, με πολύ χαμηλούς ρυθμούς βέβαια, σε όλα τα υπόλοιπα ακίνητα κατοικιών, διότι τα εισοδήματα των νοικοκυριών εξακολουθούν (όταν υπάρχουν) να είναι πολύ συμπιεσμένα, η ανεργία και η μερική απασχόληση είναι ψηλά, υπάρχει το Δημογραφικό, πολλοί νέοι έφυγαν για τα… ξένα, πολλά παιδιά επιστρέφουν να συγκατοικήσουν με τους γονείς για να περιορίσουν τα έξοδα, ενώ και ξένοι που δούλευαν στη χώρα προ της κρίσης έχουν φύγει για άλλες χώρες. Τούτο σημαίνει ότι πολλές χιλιάδες κατοικίες είναι κενές και αναζητούν χρήστη, αλλά δεν βρίσκουν.
• Στα γραφεία
Τα υπερσύγχρονα και «πράσινα» κτίρια γραφείων, που όμως σπάνια κατασκευάζονται (οι developers δεν χτίζουν εύκολα στα χρόνια της κρίσης, παρά μόνον όταν έχουν βρει αγοραστή), είναι περιζήτητα από πολυεθνικές ή από τις ΑΕΕΑΠ. Άρα εδώ έχουμε μεγάλη ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και επομένως ανοδικές τιμές.
Τα σχετικά καλής ποιότητας γραφεία ζητούνται και οι χρήστες τα ανακαινίζουν με δικά τους μέσα. Άρα εδώ παρατηρείται μια στασιμότητα στις τιμές.
Τα υπόλοιπα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών ή με κοινόχρηστες τουαλέτες, καθότι πολλές επιχειρήσεις έχουν κλείσει, παραμένουν στα αζήτητα και επομένως έχουμε υποχωρήσεις τιμών όταν γίνονται τέτοιες πράξεις.
• Στα logistics
Αντίστοιχη εικόνα με τα γραφεία. Δηλαδή, νέα κτίρια logistics, με σύγχρονες προδιαγραφές, σε επίκαιρα σημεία, αποτελούν αντικείμενο σοβαρής ζήτησης, οπότε η ζήτηση οδηγεί σε ανατιμήσεις.
Αντίθετα, αποθήκες παλαιού τύπου είναι και αυτές σε δυσκολία ανεύρεσης χρηστών, άρα, λοιπόν, οι τιμές συμπιέζονται.
Οι περιοχές Θριασίου, Κορωπίου και Οινοφύτων είναι στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος.
• Στα ξενοδοχεία
Λόγω της μεγάλης ανάπτυξης του τουρισμού στα χρόνια της κρίσης, παρατηρούμε μεγάλη πληρότητα σε περιοχές που αποτελούν την προτίμηση των ξένων. Βλέπουμε έτσι την ανακαίνιση μονάδων και την αναβάθμισή τους σε τέσσερα και πέντε αστέρια. Ακόμη βλέπουμε την ανέγερση νέων μονάδων στις υψηλές κατηγορίες.
Ειδικότερα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας έχουμε το άνοιγμα ξενοδοχείων που είχαν κλείσει, τη μετατροπή κτιρίων γραφείων σε πολυτελή ξενοδοχεία, την είσοδο ξένων αλυσίδων, γεγονός που αντικατοπτρίζει τη δυναμική του κλάδου και της χώρας μας.
Πάντως ο τομέας αυτός της μεγάλης αύξησης των κλινών ήδη σε ορισμένες περιπτώσεις οδήγησε σε μείωση των τιμών των δωματίων. Επομένως χρειάζεται προσοχή…
• Στις εξοχικές κατοικίες
Έχει μεγαλώσει το ενδιαφέρον ξένων για την αγορά τέτοιων κατοικιών σε περιοχές της νησιωτικής Ελλάδας –και όχι μόνο– και άρα υπάρχει μια κινητικότητα, δεδομένης και της μεγάλης πτώσης τιμών στα χρόνια της κρίσης.
•Στις κατοικίες, βίλες στους… πλανήτες Μυκόνου, Σαντορίνης κ.λπ.
Σε αυτά τα νησιά η κρίση είναι απούσα. Απευθύνονται σε διεθνείς χρήστες και οι τιμές είναι ακλόνητες. Είναι μία άλλη κατηγορία από μόνη της και έχει άλλους κανόνες.
Τι να αναμένουμε το 2019;
Στις κατοικίες: Συνέχιση της ίδιας πορείας όπως και το 2018. Θα έχουμε όμως να παρατηρήσουμε πως θα επηρεασθεί η αγορά από τα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά από «κόκκινα» δάνεια, που όπως και να έχει θα αυξήσουν την προσφορά με αυτονόητη επίδραση στις τιμές.
Πρέπει να σημειώσουμε την ένταση με την οποία γίνονται οι αποποιήσεις κληρονομιάς. Είναι ένα γεγονός που δείχνει την αδυναμία των Ελλήνων να δεχθούν ακίνητα λόγω της φορολογίας και των ανύπαρκτων ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Στα καταστήματα, γραφεία, ξενοδοχεία,logistics: Συνέχιση της ίδιας πορείας όπως και το 2018.
Συμπέρασμα
Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών (τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας άμεσης και έμμεσης), θα παίξει σημαντικό ρόλο, ενώ οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας. Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνο έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται πλούτος, οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.
Στην παρούσα φάση εξακολουθεί η πορεία τιμών των ακινήτων να είναι κατά κανόνα πτωτική, πλην των εξαιρέσεων που αναφέραμε, και επομένως παραμένουμε συγκρατημένα αισιόδοξοι.
Η λύση…
Μία είναι η λύση: Κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στον Έλληνα να επενδύσει στη χώρα του, ώστε να αρχίσει να παράγεται πλούτος.
Οι ξένοι έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλές χώρες που έχουν ευνοϊκότερες συνθήκες για την επιχειρηματικότητα.
Αν οι Έλληνες επιχειρήσουν στη χώρα, τότε πιο εύκολα θα έλθουν και οι ξένοι…