H άσκηση αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών

Του
ΜΠΑΜΠΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΠΟΥΛΟΥ
Επιστημονικού Συμβούλου SOLUM Property Solutions, τ. Ορκωτού
Εκτιμητή και Προέδρου Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής

Όπως είναι γνωστό, ανατέθηκε σε πιστοποιημένους εκτιμητές να προβούν, μετά από κατάλληλη έρευνα και με τη χρήση της επιστημονικής γνώσης αλλά και με την εμπειρία τους, σε τεκμηριωμένες προτάσεις για την αναθεώρηση – αναπροσαρμογή των υφιστάμενων αντικειμενικών τιμών αποκλειστικά στο επίπεδο των τιμών ζώνης.

Είναι ακόμη γνωστό ότι το σύστημα των αντικειμενικών τιμών χρησιμοποιεί σειρά συντελεστών και εντύπων προκειμένου να προσδιορίσει την αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου, όπως επίσης και άλλους συντελεστές, για να προσδιορίσει τον ΕΝΦΙΑ.

Επομένως, η επιχειρούμενη παρέμβαση μόνο στο επίπεδο των τιμών ζώνης αντιμετωπίζει και αναθεωρεί μόνο ένα τμήμα του συνόλου από το οποίο υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες. Ακόμη δεν αντιμετωπίζεται και το ζήτημα των εκτός σχεδίου ακινήτων, που έχει πολλά άλλα προβλήματα.

Έτσι βλέπουμε να μην αλλάζουν, σε αυτήν τη φάση τουλάχιστον:

1. Οι συντελεστές εμπορικότητας, από τους οποίους προκύπτουν οι αξίες καταστημάτων και επαγγελματικών στεγών σε ορόφους. Επίσης προκύπτουν οι αξίες οικοπέδων. Έτσι, γραφεία σε παλιές πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας με κοινόχρηστες τουαλέτες (που είναι στα… αζήτητα) έχουν τρομερά μεγάλες αντικειμενικές αξίες.

2. Οι συντελεστές παλαιότητας για ηλικίες κατασκευών άνω των 25 περίπου ετών. Έτσι, κτίριο παλιό, 70 ετών, έχει ίση αντικειμενική αξία με κτίριο 25 ετών περίπου.

3. Τα όρια των ζωνών και ο αριθμός τους, καθόσον μέσα στα 33 χρόνια περίπου που έχουμε αντικειμενικές αξίες έχει άρδην αλλάξει η εικόνα των πόλεων και των ζωνών. Για παράδειγμα, οι σταθμοί μετρό έχουν πλήρως διαφοροποιήσει την εικόνα και τις αξίες των παρακείμενων οικοδομών.

Το έργο των εκτιμητών για την εισήγηση νέων τιμών ζώνης είναι πολύ δύσκολο διότι:

1. Υπάρχει αρκετά περιορισμένος χρόνος αλλά και τιμές (αμοιβή εκτιμητών).

2. Σε πολλές περιοχές υπάρχει απραξία στην αγορά ακινήτων, λόγω και της κρίσης.

3. Η καθηλωμένη αγορά και η υπερφορολόγηση έχουν οδηγήσει σε πτώση τιμών, διότι πολλές μεταβιβάσεις γίνονται σε επίπεδα αξίας άμεσης ρευστοποίησης και πολύ κάτω του κόστους κατασκευής.

Είναι, δε, γνωστό ότι για να κτίσει κανείς μια νέα οικοδομή θέλει περί τα 900 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο, στα οποία θα πρέπει να προστεθεί η αξία οικοπέδου και κάποιο επιχειρηματικό όφελος. Βλέπουμε εδώ ότι υπάρχει μια πολύ μεγάλη ασυμφωνία μεταξύ κόστους κατασκευής και εμπορικής αξίας και αυτό πρέπει να… γεφυρωθεί.

Δηλαδή, αν κάποιος κτίσει ένα καινούργιο σπίτι σε έναν φθίνοντα οικισμό, ενώ θα του έχει κοστίσει πάνω από 1.000 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο φορολογείται με αντικειμενικές αξίες της τάξης των 500 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο. Αν ο ανωτέρω ιδιοκτήτης θελήσει να πουλήσει αυτό το σπίτι, πιθανότατα, δεν θα βρει ποτέ αγοραστή.

Εδώ παρατηρούμε την ασυμβατότητα κόστους και αξίας.

Τέλος, πρέπει να αναφερθεί ότι ο εκ των υστέρων διπλασιασμός του χρόνου που αρχικά προβλεπόταν στην προκήρυξη (20 μέρες) άφησε πολλούς εκτιμητές εκτός της διαδικασίας αναθεώρησης τιμών ζώνης.