H δύσκολη άσκηση προσδιορισμού των τιμών ζώνης για τις αντικειμενικές αξίες
Του
ΜΠΑΜΠΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΠΟΥΛΟΥ
Επιστημονικού Συμβούλου SOLUM
Property Solutions, τ. Ορκωτού Εκτιμητή
και Προέδρου Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής
Όπως όλοι ξέρουμε, καθορίστηκε από την Πολιτεία ο τρόπος με τον οποίο θα επικαιροποιηθούν οι αντικειμενικές αξίες, που εξακολουθούν σήμερα να αναφέρονται στο 2007, κατά κανόνα.
Έκτοτε έχει μεσολαβήσει η οικονομική κρίση, που έχει φέρει … τα πάνω κάτω σε όλη την οικονομία της χώρας και φυσικά στον χώρο της αγοράς ακινήτων.
Έτσι αποφασίστηκε να χρησιμοποιηθούν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι θα εισηγηθούν τις τιμές ζώνης (τιμή ενός τετραγωνικού μέτρου, καινούργιου διαμερίσματος πρώτου ορόφου, με μία πρόσοψη και με εμβαδόν από 75 έως 100 τετραγωνικά). Οι εκτιμητές θα είναι τέσσερις ανά ζώνη και οι εισηγήσεις τους θα διασταυρωθούν με άλλα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το υπουργείο, ώστε αυτό να καταλήξει στην τελική απόφαση για τις τελικές τιμές ζώνης.
Η όλη εργασία είναι πολύ δύσκολη και πολύ πιεσμένη χρονικά και οικονομικά.
Οι δυσκολίες εντοπίζονται:
• Στην απουσία σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων, που σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.
• Στη μεγάλη διασπορά των τιμών, διότι άλλοι πωλούν κάτω από πίεση και άλλοι όχι.
• Στο γεγονός ότι, λόγω της κρίσης, της πτώσης αξιών, των κακών οικονομικών των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού, ουσιαστικά δεν ανεγείρονται νέες οικοδομές και επομένως δεν γίνονται τέτοιου είδους μεταβιβάσεων.
• Στον ασφυκτικά πιεσμένο χρόνο που δίδεται στους εκτιμητές.
Όσοι εξεδήλωσαν ενδιαφέρον ουσιαστικά κάνουν ευγενική προσφορά στην Πολιτεία, χωρίς ουσιαστικό οικονομικό όφελος.
Ακόμη, αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχουν και πρόσθετες δυσκολίες στον προσδιορισμό τιμών ζώνης, διότι σε περιοχές που δεν υπάρχει ανοικοδόμηση η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών, που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης. Τούτο όμως ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μεικτού επιχειρηματικού κέρδους. Μην ξεχνάμε ότι σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο, όταν είναι γνωστό ότι το κόστος ανοικοδόμησης είναι της τάξης των 950 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο, στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί η αξία γης και το μεικτό επιχειρηματικό κέρδος. Τέλος πρέπει να σημειώσουμε τα ακόλουθα:
• Οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν, διότι από το 1985 έως τώρα έχει πλήρως διαφοροποιηθεί η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων.
• Οι συντελεστές εμπορικότητας πρέπει να αναθεωρηθούν, διότι οι παλιές εμπορικότητες δεν έχουν σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα.
• Οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών).