Άδικη – αντιαναπτυξιακή η φορολογία ακινήτων

Προκαταβολικά θα θέλαμε να σημειώσουμε ότι τα ακίνητα και τα αυτοκίνητα ήταν τα «αντικείμενα του πόθου» σχεδόν όλων των υπουργών των Οικονομικών που επιθυμούσαν να ισοσκελίσουν τον κρατικό προϋπολογισμό, αυξάνοντας τη φορολογική τους επιβάρυνση. Επομένως οι κ. Βενιζέλος και Στουρνάρας δεν θα μπορούσαν να αποτελέσουν εξαίρεση. Τώρα, λοιπόν, με τον νέο νόμο φαίνεται ότι θα έχουμε μια υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Τα ακίνητα των ελλήνων πολιτών θα πληγούν τώρα με διπλή φορολόγηση. Οριζοντίως και καθέτως. Όλα τα ακίνητα θα υπαχθούν σε φορολογία, ανεξάρτητα από την απόδοσή τους και ασφαλώς ανεξάρτητα από την πραγματική τους αξία. Αυτή είναι η οριζόντια φορολογική επιβάρυνση. Έχουμε όμως και την κάθετη, που περιλαμβάνει τη φορολόγηση μόνο του συνόλου της ακίνητης περιουσίας, εφόσον υπερβαίνει η αντικειμενική της αξία τις 300.000 ευρώ. Έτσι σήμερα τα ακίνητα επιβαρύνονται με τέσσερις φόρους. Με τον φόρο εισοδήματος (τεκμαρτό ή πραγματικό), με τον φόρο μεταβίβασης του ακινήτου, με τον φόρο που θα αντικαταστήσει το «χαράτσι» της ΔΕΗ και με τον φόρο της μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Και κανείς δεν μπορεί να αποκλείσει ότι η έμπνευση της πολιτικής και υπηρεσιακής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών δεν θα σταματήσει εδώ. Άλλωστε είναι γνωστό ότι «πενία τέχνας κατεργάζεται». Και είναι πέρα από κάθε αμφισβήτηση ότι στον δημοσιονομικό τομέα έχουμε «πενία» που είναι ικανή να προκαλέσει κάθε είδους φορολόγηση, όπως πολύ σωστά και με φαιδρότητα έγραφε η εφημερίδα «Εστία» ότι επίκειται η φορολόγηση των ακινήτων, και ανάλογα με τον αριθμό των παραθύρων κάθε ακινήτου. Και φυσικά οι πανηγυρισμοί για δημοσιονομικά περισσεύματα και λοιπά, είναι έξω από κάθε πραγματικότητα.

Η φοροληστεία μέσω των αντικειμενικών αξιών. Όπως είναι γνωστό όλη η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες, που καθορίζονται με σχετική απόφαση του υπουργού των Οικονομικών. Ο θεσμός των αντικειμενικών αξιών καθορίστηκε διά νόμου το 1982 και είχε στόχο αφενός μεν το κράτος να εισπράττει αμέσως τα έσοδα από τη φορολόγηση των ακινήτων που μεταβιβάζονται και να σταματήσει το αλισβερίσι μεταξύ φορολογουμένων και φορολογούσης Αρχής γύρω από τη φορολογητέα αξία των ακινήτων. Και το κράτος στην περίπτωση αυτή θα είχε (και όπως πράγματι συνέβη) σημαντική αύξηση των φορολογικών του εσόδων. Και γι’ αυτό καθιερώθηκε οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων να είναι κατάτι κατώτερες από τις πραγματικές. Έτσι ώστε να υπάρχει και κάποιο αξιόλογο κέρδος και για τους φορολογούμενους πολίτες. Δυστυχώς σήμερα ο θεσμός των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, λόγω της κρίσης και της απραξίας στον τομέα των ακινήτων, έχει πολύ απομακρυνθεί από την πραγματικότητα και από την πρόθεση του νομοθέτη. Οι πραγματικές αξίες των ακινήτων έχουν μειωθεί δραστικά. Σήμερα μπορείς να βρεις και να αγοράσεις ακίνητο ακόμη και στο 20% της αντικειμενικής του αξίας. Δεν είναι καθόλου υπερβολή να ισχυριστούμε ότι η μηδενική ζήτηση ακινήτων, καινούργιων και μεταχειρισμένων, και η υπερφορολόγησή τους έχουν μειώσει τις αξίες κατά 80% περίπου. Αυτό σημαίνει ότι για να υπάρχει δίκαιη φορολογική επιβάρυνση και να βρίσκεται μέσα στα όρια αντοχής των υπερφορολογουμένων πολιτών, θα πρέπει ή να μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, ώστε να πλησιάσουν το επίπεδο των εμπορικών αξιών, ή να μειωθούν δραστικά οι συντελεστές φορολόγησης. Και δυστυχώς το φαινόμενο αυτό της μεγάλης απόκλισης μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών, εμφανίζεται κατά κύριο λόγο στα αστικά ακίνητα (οικοδομές και οικόπεδα) των μεγαλουπόλεων, δηλαδή τα ακίνητα αυτά θα υπερφορολογηθούν, και αυτό θα μειώσει κατά πολύ τις ήδη πεσμένες εμπορικές τους αξίες. Για να συνειδητοποιήσουμε το φορολογικό βάρος που πρόκειται να πλήξει την ιδιοκτησία, θα πρέπει να σκεφτούμε ότι για ακίνητα που με τις αντικειμενικές αξίες υπερβαίνουν τις 300.000 ευρώ, στην πραγματικότητα η εμπορική αξία τους μπορεί να είναι ακόμη και κατώτερη των 100.000 ευρώ. Αυτό θα οδηγήσει στην εξάρθρωση της μεσαίας τάξης, που μέχρι τώρα είχε όνειρο να αποκτήσει «κεραμίδι» για να βάλει το κεφάλι του. Και τώρα θα του έρθει κεραμίδα στο κεφάλι του. Η κυβέρνηση δεν πρέπει να ξεχνάει ότι από τη σύσταση του ελληνικού κράτους, η μεσαία τάξη είναι εκείνη που προσφέρει τα φορολογικά έσοδα. Η ανώτερη εισοδηματική τάξη κατά κανόνα φοροδιαφεύγει ή επιδίδεται στην κλοπή δημοσίων εσόδων. Ενώ η κατώτερη εισοδηματική τάξη δικαιολογημένα απαλλάσσεται του φορολογικού βάρους. Όλα αυτά φαίνεται να τα αγνοεί η σημερινή φορολογική πολιτική, καθώς η κυβέρνηση έχει στρέψει αποκλειστικά ολόκληρη την οικονομία στην προσπάθεια ανόρθωσης του δημοσιονομικού τομέα. Αυτό είναι και το μεγάλο σφάλμα της γενικότερης πολιτικής που ακολουθεί η κυβέρνηση.

Η μετατόπιση του φορολογικού βάρους. Οι βουλευτές της περιφέρειας, δικαιολογημένα ίσως από την πλευρά τη δική τους, πίεσαν τον υπουργό των Οικονομικών να προβεί στην ελάφρυνση του φορολογικού βάρους των γεωργικών και κτηνοτροφικών ακινήτων. Και πράγματι το υπουργείο Οικονομικών, επειδή φοβήθηκε την καταψήφιση του νομοσχεδίου από τους βουλευτές των αγροτικών περιοχών, προέβη στη μείωση του φορολογικού βάρους της αγροτικής γης και τη «ζημιά» από την εφαρμογή αυτής της ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης την έριξε στα «βολικά» ακίνητα των αστικών περιοχών. Και ειδικά στα ακίνητα αυτά, γιατί επιπλέον είναι αυξημένες οι αντικειμενικές τους αξίες. Έτσι λοιπόν στην πραγματικότητα έχουμε εξοντωτική φορολογική μεταχείριση της αστικής περιουσίας. Και αυτό είναι πολύ επικίνδυνο και για τα δημόσια έσοδα, αλλά και για την οικοδόμηση φορολογικής συνείδησης των φορολογουμένων πολιτών των αστικών κέντρων. Τα δημόσια έσοδα θα ζημιωθούν και ως παράδειγμα μπορούμε να φέρουμε την πώληση του 66% της θυγατρικής της Εθνικής Τράπεζας, της Πανγαίας, στην εβραϊκή εταιρεία ακινήτων Invel Real Estate. Το 66% πωλήθηκε στην τιμή των 650 εκατ. ευρώ. Ένα πλήθος κεντρικών μεγάλων ακινήτων της Εθνικής Τράπεζας περιέρχονται στα χέρια των ξένων. Αλλά το πρόβλημα δεν είναι εκεί. Το πρόβλημα είναι ότι οι εβραίοι αγοραστές θα πληρώσουν μόνο 230 εκατ. ευρώ σε μετρητά και σε είδος. Και τα υπόλοιπα 420 εκατ. ευρώ θα εξοφληθούν με δάνειο που θα τους χορηγήσει η Εθνική Τράπεζα, με ευνοϊκό επιτόκιο, με μεγάλη περίοδο χάριτος και με μακροπρόθεσμη εξόφληση του δανείου. Αυτό προκάλεσε την παραίτηση μελών του διοικητικού συμβουλίου του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Στήριξης. Και στις παραιτήσεις τους σημειώνουν ότι ο προβληματισμός τους επεκτείνεται και στην αποτίμηση της αξίας των ακινήτων της Πανγαίας. Σύμφωνα με υπολογισμούς τραπεζικών στελεχών από τα ενοίκια που θα εισπράττει τώρα η εβραϊκή εταιρεία, μέσα σε δέκα το πολύ χρόνια, θα έχει εισπράξει το ποσόν των 650 εκατ. ευρώ που είναι η τιμή που αγόρασε όλα αυτά τα ακίνητα. Ευτυχώς, από την πώληση εξαιρέθηκε το ιστορικό ακίνητο της Εθνικής Τράπεζας στην οδό Αιόλου. Να γιατί λέμε ότι αυτή η πολιτική της υπερφορολόγησης των ακινήτων οδηγεί και στη μείωση των δημοσίων εσόδων. Αλλά επιδρά και αρνητικά στην οικοδόμηση φορολογικής συνείδησης στους πολίτες, που τώρα βλέπουν ότι η φορολογία έχει πλέον εκτραχυνθεί και δεν συμπορεύεται με την έννοια της Δικαιοσύνης.

Η φορολόγηση της μεταβίβασης ακινήτων. Η κυβέρνηση στην προσπάθειά της να ξαλαφρώσει τάχα από την υπερφορολόγηση τα ακίνητα, οδηγείται στην απόφαση να μειωθεί σημαντικά ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Και το υπουργείο των Οικονομικών φαίνεται ότι υιοθετεί τη μείωση του συντελεστή στο 3% περίπου. Αυτό, όμως, διευκολύνει πιο πολύ τις αγορές ακινήτων στην Ελλάδα από αλλοδαπούς, ιδιώτες ή επενδυτές, καθώς και τους πλειστηριασμούς των ακινήτων. Οι μέχρι τώρα άστοχες και ασχεδίαστες αποφάσεις της σημερινής κυβέρνησης δικαιολογούν την υποψία μας ότι η μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων προκύπτει από την ανάγκη να μειωθεί ο φόρος για να διευκολυνθούν οι πλειστηριασμοί ακινήτων από τις τράπεζες και από τις κατασχέσεις που θα πραγματοποιήσουν ιδιώτες και το Δημόσιο. Και δεν σταματάμε μόνο εδώ, έχουμε και τους αλλοδαπούς που θέλουν να αγοράσουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Γίνεται μια οργανωμένη προσπάθεια να αποξενωθεί ο έλληνας πολίτης από την ιδιοκτησία του, να γίνει ενοικιαστής στο σπίτι του. Την όλη αυτή προσπάθεια τη βοηθάει αποφασιστικά η μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Γι’ αυτό άλλωστε και το κράτος τώρα θα δέχεται εξόφληση χρεών με τη μεταβίβαση ακινήτου και η μείωση του φόρου διευκολύνει την προσπάθεια ρευστοποίησης της ακίνητης περιουσίας.

Από την παραπάνω ανάλυση προκύπτουν δύο βασικά συμπεράσματα:

α) Η φορολογία των ακινήτων -και γενικά μπορούμε να πούμε η φορολογική πολιτική στο σύνολό της- έχει απομακρυνθεί πλέον από την ιδέα της δικαιοσύνης. Από το «ιδεατόν είναι του δικαίου». Και αυτό συνιστά ανάρμοστη συμπεριφορά του κράτους απέναντι στους πολίτες του.

β) Το υπουργείο Οικονομικών με αφορμή και τις σχετικές πιέσεις της «τρόικας», θέλει να καλύψει πάση θυσία τη «μαύρη τρύπα» που παρουσιάζει το μεσοπρόθεσμο πρόγραμμα και χτυπάει χωρίς φρόνηση ό,τι βρεθεί μπροστά του. Αυτό όμως συνιστά και αντιαναπτυξιακή ενέργεια.