Η «φούσκα» των ακινήτων και η άνοδος των επιτοκίων

Πράγματι, τα επιτόκια της Ευρωζώνης (συνεπώς και της Ελλάδος) αυξήθησαν την περασμένη Πέμπτη (5.10.06) κατά 0,25% στο βασικό 3,25%, που συνεπάγεται άνοδο των επιτοκίων στον ιδιωτικό τομέα της οικονομίας στο 6%. Με την νέα αύξησι, τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα επιβαρυνθούν αισθητώς, στο 7%-8%, ιδίως εάν το προσεχές έτος συνεχισθή η πολιτική ανόδου του κόστους του χρήματος, υπό του διοικητού της ΕΚΤ κ. Ζαν Κλοντ Τρισέ.

Το θέμα, εντεύθεν, ενδιαφέρει την αγορά των ακινήτων, η οποία επηρεάζει τις τιμές των, καθώς η προσφορά κατοικιών αυξάνεται και η ζήτησις ανάσχεται. Κανονικά οι τιμές πρέπει να συγκρατηθούν. Να ξεφουσκώσει, δηλαδή, η «φούσκα των ακινήτων», που διωγκώθη τα τελευταία τρία χρόνια κατά 31% σωρευτικώς.

Εν τούτοις, τυχόν απότομος υποχώρησι των τιμών των ακινήτων θα ημπορούσε να απειλήσει όχι μόνο την απασχόλησι των εργαζομένων στην οικοδομή, που είναι η «μητέρα όλων των επεγγελμάτων», αλλά και την ευστάθεια του ελληνικού τραπεζικού συστήματος, καθώς οι τράπεζες έχουν χορηγήσει σημαντικά ποσά εις στεγαστικά δάνεια, που ενδεχομένως δεν θα ημπορούσαν ν’ αποπληρώσουν οι δανειολήπτες, με την αύξησι των επιτοκίων. Διεθνώς άρχισαν να εμφανίζονται ορισμένα σημάδια ανακοπής των προσφάτων ανατιμήσεων στην αγορά ακινήτων, που σχετίζονται με την άνοδο της ζητήσεως, εκ της αφειδούς χρηματοδοτήσεως της στεγαστικής πίστεως. Η άνοδος των επιτοκίων, λ.χ. στην Αμερική, προεκάλεσε κάμψι των πωλήσεων ακινήτων 17% και υποχώρησι των τιμών των κατά 20% από τα υψηλά των (βλ. «Οικόνομιστ» 30.9.06, σελ 59).

«Στη χώρα μας, το υψηλότερο δανειακό κόστος -αναφέρει ένας κατασκευαστής- δεν είχε γίνη ακόμη αισθητό στον κατασκευαστικό τομέα, λόγω άλλων παραμέτρων, όπως η μεγάλη αύξησι των οικοδομικών αδειών πέρυσι για φορολογικούς λόγους κ.λπ. Η άνοδος των επιτοκίων αναμένεται να επηρεάσει την ζήτησι κατοικιών, εφ’ όσον μειώσει τον τραπεζικό δανεισμό για αγορές κατοικιών από τα νοικοκυριά. Ήδη η επίπτωσι έχει γίνει αισθητή στα επαγγελματικά ακίνητα».

Πληροφορίες απ’ τους μεσίτες αστικών συμβάσεων αναφέρουν ότι η κτηματαγορά, η οποία μέχρι πρότινος αύξανε τις τιμές με διψηφίους ρυθμούς ετησίως, έχει τώρα «καθίσει» και πράξεις μεταβιβάσεων δεν γίνονται. Οι «μικρές αγγελίες» στις εφημερίδες έχουν φθάσει σε αριθμό-ρεκόρ και η οικοδομική δραστηριότης αυξήθηκε οριακά το πρώτο 7μηνον εφέτος, ενώ εκάμφθη 20% τον περασμένον Ιούλιον, έναντι του ιδίου περυσινού μηνός. Έως πότε, όμως, θ’ ανθέξουν οι ιδιοκτήτες και οι εργολάβοι στις υψηλές τιμές; Ιδού η απορία.

Οι μεν πρώτοι αντέχουν όσον οι φόροι της ακινήτου περιουσίας -που συνεχώς αυξάνονται- είναι κατώτεροι του προσδοκωμένου κέρδους, οι δε κατασκευαστές εφ’ όσον δεν έχουν πιεστικά ταμειακά προβλήματα. Όμως αμφότεροι δεν ημπορούν ν’ ανθέξουν επ’ άπειρον και οι τιμές κάποια στιγμή θα υποχωρήσουν. Τότε όμως θα ξεφουσκώσουν «όλες μαζί για όλα τ’ ακίνητα, αστικά και επαγγελματικά».

Το φαινόμενο παρετηρήθη και αλλού. Σύμφωνα με τους «Φαϊνάνσιαλ Τάιμς», ο δανεισμός των νοικοκυριών για αγορές ακινήτων στην Ευρωζώνη επεβραδύνθη στο 11% τον Αύγουστο από 11,5% τον περασμένο Ιούλιο. (Βέβαια, ομιλούν ακόμη για «αύξησι» και όχι διά μείωσι, αλλ’ ο νέος δανεισμός, μετά και τη νέα αύξησι των επιτοκίων υπό της ΕΚΤ, θα ανασχεθή και συνεπώς η ζήτησι ακινήτων θα υποχωρήσει, εφ’ όσον και η αύξησι του εθνικού εισοδήματος υποχωρήσει.)

Στη χώρα μας το ΑΕΠ αυξήθηκε 25% εθνικολογιστικώς υπό του κ. Αλογοσκούφη, που περιέλαβε στο επίσημο ΑΕΠ όχι μόνον το «αρχαιώτερον επάγγελμα» (κατά τους «Φ.Τ.»), αλλά και ολόκληρη την παραοικονομία, τη φοροδιαφυγή και τα «λαμόγια» που ροκανίζουν τα κρατικά έσοδα. Οι δραστηριότητες αυτές ημπορεί μεν να είναι έκνομες, καταλήγουν δε πολλάκις στην αγορά ακινήτων, όπως άλλωστε φαίνεται από το πλούσιο «πόθεν… αίσχος» των υποχρέων (βουλευτών, υπουργών, δημοσίων υπαλλήλων).

Συνεπώς η ζήτησι κατοικιών και διαμερισμάτων θα διατηρηθή παρ’ ημίν αμείωτος παρά την άνοδο των επιτοκίων, εφ’ όσον η ελληνική παραοικονομία ανθεί.

Πού είναι συνεπώς το πρόβλημα;

Πρόβλημα υπάρχει για τους μισθοσυντήρητους που έχουν πάρει στεγαστικά δάνεια και τώρα καλούνται να πληρώσουν αυξημένους τόκους κατά 40%. Όσοι δεν ανθέξουν θα καθυστερήσουν την πληρωμή των τόκων και το πρόβλημα θα μεταφερθή στις τράπεζες, που ήδη εμφανίζουν επισφάλειες στο 9,6% του χαρτοφυλακίου των.

Η εν τω μεταξύ άνοδος των τιμών των ακινήτων και η βελτίωσι της κεφαλαιακής θέσεως των ελληνικών τραπεζών (και της κερδοφορίας των) απαλλάσσει τις τράπεζες επί του παρόντος από τον πιστωτικό κίνδυνο των ακινήτων -καθώς όλες καλύπτονται από υποθήκες και προσημειώσεις ακινήτων των πελατών των (περί τα 15.000 ακίνητα αξίας 2 δισ. ευρώ καθυστερούν την εξυπηρέτησι των δανείων των…)

Εάν η «φούσκα των ακινήτων» ξεφουσκώσει αποτόμως, θα εμφανισθούν και στη χώρα μας φαινόμενα χρεοκοπίας πιστωτικών ιδρυμάτων που παρετηρήθησαν και αλλού (Ιαπωνία, Γερμανία). Γι’ αυτό ο διοικητής της Τραπέζης της Ελλάδος «δεν προβλέπει», αλλά μάλλον εύχεται την άνοδο των ευρωεπιτοκίων -μήπως και η αγορά των ακινήτων εκλογικευθή.

Που δεν το βλέπω προς το παρόν…