Πόσα είναι τα «μαύρα» για την αγορά ενός σπιτιού

Στις απόψεις που διατυπώνουν στα κανάλια ο πρόεδρος Κατασκευαστών Ελλάδος και ο πρόεδρος Μεσιτών Αττικής, όπως συστήνονται, κ. Καψιμάλης και Ρεβύθης αντίστοιχα, έχουμε να παρατηρήσουμε τα εξής:

1) Είναι κοινός τόπος ότι οι αντικειμενικές αξίες σε σχέση με τις αγοραίες (πραγματικές) αξίες των ακινήτων που καθορίζουν αυθαίρετα οι «κατασκευαστές-εργολάβοι» είναι 2, 3 ή και 4 φορές χαμηλότερες.

2) Το πραγματικό τίμημα (δηλαδή το 2,3 ή 4 φορές παραπάνω από την αντικειμενική αξία του πωλουμένου) της συμφωνημένης αγοραπωλησίας μεταξύ εργολάβου-αγοραστή, εάν είναι τοις μετρητοίς η αγορά, δίνεται απ’ τον αγοραστή, όπως συνηθίζεται να λέγεται στην γλώσσα των εμπλεκομένων με την αγορά ακινήτων «κάτω απ’ το τραπέζι». Ονομάζεται όμως και αλλιώς: «τα μαύρα». Ο εργολάβος όμως ως τίμημα αξιώνει από τον αγοραστή να καθορισθεί-δηλωθεί στο συμβόλαιο αυτό που προκύπτει από τις λεγόμενες «αντικειμενικές αξίες», αλλιώς ματαιώνει την πώληση με το αιτιολογικό ότι δεν τον συμφέρει να τον φορολογήσει η Εφορία με το αληθές τίμημα των 2,3 ή 4 φορές παραπάνω από εκείνο που το ίδιο το κράτος ορίζει με τις αντικειμενικές του αξίες. Το ποιος εν προκειμένω φοροδιαφεύγει και σε τι ύψος ανέρχεται η παραπάνω φοροδιαφυγή είναι ηλίου φαεινότερο.

3) Οι τράπεζες, όλες ανεξαιρέτως ακόμη και οι λεγόμενες «κρατικές», για να μην χάσουν τον «πελάτη-κατασκευαστή», αλλά και τον αγοραστή- δανειολήπτη, έχουν εφεύρει την εξής τακτική-πατέντα σε περίπτωση πίστωσης όλου του αληθούς τιμήματος, το οποίο βεβαίως δεν δηλώνεται στο συντασσόμενο συμβόλαιο. Χορηγούν κανονικά στον αγοραστή-δανειολήπτη το αναγραφόμενο-δηλούμενο στο συμβόλαιο πιστούμενο τίμημα, το οποίο είναι αυτό που προκύπτει από τις αντικειμενικές αξίες και το υπόλοιπο τίμημα που είναι 2,3 ή και 4 φορές παραπάνω από αυτό των αντικειμενικών αξιών, «τα μαύρα» που είπαμε παραιτάνω, το χορηγούν ως δήθεν «επισκευαστικό δάνειο»! Εγγράφουν όμως προσημειώσεις υποθήκης υπέρ αυτών (οι δανείστριες-τράπεζες) στο πωλούμενο για το πραγματικό χορηγηθέν δάνειο προς εξασφάλισή τους.

Έτσι λοιπόν σε μία νεόδμητη οικοδομή με μόλις αποπερατωθέντα διαμερίσματα (μόλις κατασκευασθέντα-ολοκαίνουργια!) που κατά το κράτος η αξία αγοράς τους σύμφωνα με τις αντικειμενικές αξίες είναι π.χ. 100.000 ευρώ κατ’ απαίτησιν του κατασκευαστή-εργολάβου, δηλώνεται-αναγράφεται και πιστώνεται στο πωλητήριο συμβόλαιο, όχι η πραγματική μεγαλύτερη δηλαδή αξία, αλλά η ανωτέρω αντικειμενική αξία, η οποία συμφωνείται μεταξύ αγοραστή-πωλητή να καταβληθεί συνήθως με δάνειο π.χ. της Εθνικής τράπεζας.

Και ενώ το αληθές τίμημα μπορεί να είναι 200.000 ευρώ, 300.000 ή περισσότερα, η διαδικασία δανειοδότησης προχωρεί τόσο για το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο πιστωθέν τίμημα π.χ. των 100.000 ευρώ, όπως ανωτέρω αναφέρουμε, αλλά και για το υπόλοιπο π.χ. των 200.000 ή 300.000 ευρώ, το εκτός συμβολαίου δηλαδή τίμημα ταυτόχρονα, το οποίο (εκτός συμβολαίου τίμημα) χορηγείται (εκταμιεύεται) από την τράπεζα είτε με προέγκριση και κατάθεσή του σε δεσμευμένο λογαριασμό στην τράπεζα στο όνομα του εργολάβου-πωλητή, είτε αυτό (το εκτός συμβολαίου τίμημα) χορηγείται ταυτοχρόνως με αυτό που έχει δηλωθεί στο συμβόλαιο με παράλληλη δανειοδότηση του αγοραστή.

Είναι απορίας άξιο πώς η αντικειμενική αξία ενός ολοκαίνουργιου διαμερίσματος (εν τω αποπερατούσθαι) να είναι όπως στο παραπάνω παράδειγμα 100.000 ευρώ και ταυτόχρονα το ίδιο διαμέρισμα η δανειοδοτούσα τράπεζα να το δανειοδοτεί επιπλέον για επισκευές με δύο ή 3 φορές παραπάνω από την αξία του π.χ. για άλλες 100.000 ή 200.000 ή 300.000 ευρώ ως καινουργές διαμέρισμα για επισκευές του της ανωτέρω τάξεως ευρώ! (Ποιες επισκευές σε νέο διαμέρισμα κοστίζουν 2 και 3 φορές παραπάνω από την αντικειμενική αξία του, εκτός βεβαίως αν οι αγοραστές του το γκρεμίζουν και το ξαναχτίζουν 2 ή 3 φορές ξανά, έτσι για πλάκα;). Τι λέει η Τράπεζα της Ελλάδος βάσει των σχετικών οδηγιών της ΕΕ για τις μεθοδεύσεις αυτές των τραπεζών. Τι λέει ο τελευταίος νόμος που ψήφισε η Βουλή για το «ξέπλυμα βρώμικου χρήματος», όταν υποχρεώνει συμβολαιογράφους και δικηγόρους να καταγγέλλουν συναλλαγές «ύποπτες» πάνω από 15.000 ευρώ, αλλιώς αν πέσει στην αντίληψή τους τέτοια συναλλαγή και δεν την καταγγείλουν, τους παραπέμπει για συμμετοχή σε κακουργηματικού χαρακτήρα αξιόποινες πράξεις. Tι λέει το Υπουργείο Οικονομικών για τους φόρους μεταβιβάσεως που «χάνονται» με τον τρόπο αυτό;

Ποιοι εθελοτυφλούν ή μήπως δεν γνωρίζουν τα παραπάνω;

Μήπως άραγε αυτός είναι ο λόγος που ξιφουλκεί ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών κάθε φορά που βγαίνει στην τηλεόραση κατά δικηγόρων και συμβολαιογράφων αναφερόμενος στο δήθεν υψηλό κόστος των αμοιβών τους, για να τους βγάλει απ’ τη μέση και να μην έχει τον οποιοδήποτε φόβο από ένα ενδεχόμενο αποκαλύψεως των όσων συμβαίνουν «κάτω από το τραπέζι»;

4) Ακόμη οι κατασκευαστές -εργολάβοι δεν είναι αυτοί που κερδοσκοπούν παράνομα και ευθύνονται για την ταλαιπωρία των πολιτών με τις πολεοδομίες σε σχέση με τους λεγόμενους ημιυπαίθριους χώρους, τους οποίους «κλείνουν παράνομα», τους μετατρέπουν είτε τοποθετώντας τζαμαρίες, είτε με κανονικό χτίσιμο στις ανοιχτές πλευρές τους σε κυρίους χώρους κατοικίας, κατά παράβαση της πολεοδομικής νομοθεσίας και της εκδοθείσας άδειας οικοδομής, και τους πωλούν με ίδια αξία όπως και τα κανονικά δωμάτια στους υποψήφιους και εν πολλοίς μέχρι πρότινος ανυποψίαστους αγοραστές. Έτσι ώστε ένα δυάρι διαμέρισμα με επιφάνεια, βάσει της οικοδομικής άδειας και του συμβολαίου συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας π.χ., 50 τ.μ., να μετατρέπεται με το κλείσιμο των δύο ημιυπαίθριων χώρων του π.χ. ανά 10 τ.μ. εκάστου, σε «ευρύχωρο τριάρι» διαμέρισμα 70 τ.μ., και με τον τρόπο αυτό το σύμφωνα με τον ΓΟΚ πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου vα «μεταβιβάζεται» και αυτό με την πώληση στον «ανυποψίαστο» πολλές φορές αγοραστή που θα κληθεί και vα το πληρώσει, όταν του καταλογισθεί απ’ την Πολεοδομία, αλλά και θα υποστεί τις συνέπειες της κατεδάφισης, αφού σύμφωνα με τον Ν. 1337/83 κάθε αυθαίρετο μετά το 1983 δεν νομιμοποιείται, αλλά κατεδαφίζεται, ότι καθ’ υπέρβασιν της εκδοθείσης αδείας οικοδομής έχει ανεγερθεί. Δεν θα πρέπει ακόμη να διαφεύγει ότι καραδοκεί και η Εφορία να εισπράξει και αυτή απ’ τον αγοραστή για τη διαφορά των δηλωθέντων στο ως άνω παράδειγμά μας Μ2 από 50 σε 70 μετά το κλείσιμο των ημιυπαίθριων χώρων και να επιβάλει προσαυξήσεις ή πρόστιμα για την ανακρίβεια της δηλώσεως φόρου μεταβιβάσεως ακινήτου, που στο μεταξύ έχει υποβληθεί…

5) Αλλά τι γίνεται και με τον έτερο Καππαδόκη της συντροφιάς του κ. Καψιμάλη στις από τηλεοράσεως εμφανίσεις τους, τον κ. Ρεβύθη. Γιατί δεν λέει ότι οι μεσίτες συνάδελφοί του, στους οποίους οι υποψήφιοι αγοραστές και πωλητές πηγαίνουν για να αγοράσουν ένα ακίνητο, τους υποχρεώνουν να τους καταβάλλουν τουλάχιστον 2% έκαστος για αμοιβή (δηλαδή για να δείξουν ένα σπίτι που πωλείται παίρνουν ως αμοιβή συνολικώς 4%, 2% από τον αγοραστή και 2% από τον πωλητή επί της πραγματικής αξίας της πωλήσεως, (των μαύρων που λέμε παραπάνω). Ποια υπεύθυνη, παραγωγική και επιστημονική αλήθεια εργασία προσφέρουν για την οποία θα πρέπει να εισπράττουν αυτό το τεράστιο ποσοστό! Γιατί δεν λέει με ποιο δικαίωμα με το να δείχνεις ένα σπίτι προς πώληση μπορείς να παίρνεις ως αμοιβή αυτό το τεράστιο ποσόν, χωρίς να κάνεις τίποτα άλλο, και ακόμη ότι σπανίως οι μεσίτες εκδίδουν δελτία παροχής υπηρεσιών στους αγοραστές-πωλητές (ιδιώτες) γιατί αν πελάτες τους είναι εταιρείες, εκεί το πράγμα μόνο αλλάζει, είτε επί της αντικειμενικής αξίας είτε επί της πραγματικής αξίας της πώλησης, και αξιώνουν απ’ τους συναλλασσομένους με αυτούς (αγοραστές-πωλητές) σε περίπτωση που ζητήσει κάποιος από αυτούς δελτίο παροχής υπηρεσιών να του καταβάλουν και 19% ΦΠΑ; Γιατί δεν λέει ότι για το ακίνητο πραγματικής αξίας 100.000 ευρώ και αντικειμενικής αξίας 50.000 ευρώ οι μεσίτες παίρνουν ως αμοιβή τους από τους αγοραστές και πωλητές 4.000 ευρώ και συνήθως αφορολόγητα, ενώ ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος, αυτοί που είναι οι κύριοι παράγοντες της διασφάλισης της νομικής και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου και των χρημάτων (κόποι μιας ζωής) των συμβαλλομένων μερών θα πάρει ο καθένας τους από 1% και 1,20% ως αμοιβή επί της αντικειμενικής, αξίας του πωλουμένου και συγκεκριμένα στο παραπάνω παράδειγμα των ευρώ 50.000 αξίας πωλουμένου Χ1%=500 ευρώ θα πάρει ο Δικηγόρος και 600 ευρώ ο συμβολαιογράφος, για τα οποία και φόρο εισοδήματος θα πληρώσουν και τα ασφαλιστικά τους ταμεία.

Έχει καμία σχέση αυτή η αμοιβή, έστω και κατά διάνοια με την αμοιβή των 4.000 ευρώ (χωρίς καμία συμμετοχή και καμία ευθύνη στην όλη σύμβαση) του μεσίτη;