Η «φούσκα» των ακινήτων
Νέοι παράγοντες συμβάλλουν στο ξεφούσκωμα των τιμών των ακινήτων, που σημείωσαν μεγάλην αύξησι τα τελευταία 5 έτη, καταλλήλως ελαυνόμενες από «δυνάμεις» της αγοράς (λ.χ. «κέρδη» εκ της πωλήσεως μετοχών επάνω στο «φούσκωμά» των, από τους «επιτηδείους», εισαγωγή του ευρώ από ανεπιτηδείους, διαταραχή της αντιλήψεως των τιμών στην αγορά, όπου οι μεσίτες ακινήτων μιλούν ακόμη με δραχμές κ.λπ. κ.λπ.). Μεταξύ των νέων παραγόντων της αγοράς ακινήτων κυριαρχούν τρεις:
1. Η μεγάλη αύξησι των στεγαστικών δανείων, που υπονομεύει την ζήτησι ενοικιαζομένων διαμερισμάτων και κατοικιών.
2. Η συνεχής ανατίμησι του δολαρίου cum πετρελαίου και γενικώτερον της ενεργείας, που αφαιρεί αγοραστική δύναμη απ’ το κοινό.
3. Τα «φορομπηχτικά» μέτρα, που απεργάζεται η κυβέρνησι, διά να γεμίσει τ’ άδεια ταμεία του κράτους (ΦΠΑ στην οικοδομή, αύξησι φορολογικών συντελεστών ακινήτων κ.λπ.) που πανικοβάλλουν την αγοράν ακινήτων.
Βασικώς, όμως, αυτό που επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων είναι η ζήτησί των και η απόδοσί των ως επενδυτικών αγαθών (όχι ως εξυπηρετούντων στεγαστικές ανάγκες -αυτή είναι μια άλλη ιστορία).
Από τους τρεις ανωτέρω βασικούς παράγοντες, η σημαντικωτέρα είναι η ζήτησι, η οποία υποχωρεί τελευταίως -ιδίως των γραφείων και μεγάλων κατοικιών άνω των 150 τετραγωνικών μέτρων. Η ζήτησι ακινήτων ηυξήθη σταθερώς μετά το 1999 (έτος «υιοθεσίας» του ευρώ κι απελευθερώσεως των τραπεζικών πιστώσεων, που προηγουμένως ηλέγχοντο ποσοτικώς). Επίσης η έλευσι 2 εκατομμυρίων οικονομικών μεταναστών επηρέασε ανοδικώς την ζήτησι των μικρών διαμερισμάτων και κατοικιών, κυρίως στο κέντρο των Αθηνών και Θεσσαλονίκης.
Αντιθέτως, η ζήτησι ξένων επενδυτών υπήρξε μικρά λόγω της ελλείψεως κτηματολογίου και αδιαφανών γραφειοκρατικών διαδικασιών περί την μεταβίβασι της κυριότητος. Δοθέντος ότι ο γηγενής πληθυσμός της χώρας παραμένει αμετάβλητος, ο πληθυσμιακός παράγων δεν παίζει μεγάλο ρόλο στην αγορά ακινήτων, πλην της αντικαταστάσεως, που δρα όμως λίαν μακροπροθέσμως.
Η ζήτησι που προεκλήθη από τη μεγάλη αύξησι των στεγαστικών δανείων και κυρίως από την πτώσι των επιτοκίων κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες, ως αποτέλεσμα της υιοθεσίας του ευρώ, προεκάλεσε την διόγκωσι των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, όπως και στις άλλες χώρες της Ευρωζώνης, πλην της Γερμανίας.
Εν τούτοις η αφειδής χορήγησι των στεγαστικών δανείων (εις 117 δισ. ευρώ από 59 προ τετραετίας) υποκρύπτει τους σπόρους της αυτοκαταστροφής των ανατιμήσεων στα ακίνητα. Συνήθως, έκαστος νέος πιστολήπτης στεγαστικού δανείου μετατοπίζεται απ’ την αγορά των ενοικιαζομένων στην αντίστοιχο της ιδιοκατοίκησης, με αποτέλεσμα τη μείωσι της ζητήσεως ενοικίων και την αύξησι των πωλήσεων. Η χαλάρωσι των ενοικίων επηρεάζει δευτερογενώς την αγορά διαμερισμάτων, υπό την έννοια της πτώσεως της αποδόσεώς των, που υπολογίζεται ως ποσοστού της τιμής πωλήσεως. Οπότε η επένδυσι εις ακίνητα καθίσταται αντιοικονομική, πλην της ιδιοκατοικήσεως.
Αυτό ακριβώς παρατηρείται σήμερον, όπου τα «μεγάλα σπίτια» (άνω των 150 τ.μ.) έπαυσαν να ζητούνται, ούτως ώστε οι τιμές να υποχωρούν μέχρι και 30% το τελευταίον δωδεκάμηνον. Στις «ακριβές περιοχές» οι τιμές των ακινήτων είχαν σχεδόν διπλασιασθεί μέχρι «το ένα εκατομμύριον δραχμών το τετραγωνικό».
Δύο νέοι κίνδυνοι διαγράφονται διά την «φούσκα των ακινήτων» τώρα:
1. Οι νέες «αντικειμενικές τιμές» της φορολογίας των ακινήτων, εν συνδυασμώ με το πονηρόν έντυπον Ε9 του κ. Ρεγκούζα, που συνυπολογίζει τους βοηθητικούς χώρους με την κύρια κατοικία. Όταν το 2006 κληθούν οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν τον «φόρον ιδιοκατοίκησης», θα βρεθούν προ οδυνηράς εκπλήξεως και πολλοί θα σκεφθούν ν’ απαλλαγούν της ιδιοκτησίας των -οπότε υπάρχει ενδεχόμενον μαζικών πωλήσεων και συνεπώς κατρακύλας των τιμών, καθώς…
2. Η υπεθερμασμένη αγορά ακινήτων στην Ευρωζώνη (είναι red hot) δυνατόν να προκαλέσει άνοδο (αντί μειώσεως) των ευρωεπιτοκίων. Οπότε όλα τα δάνεια κυμαινομένου επιτοκίου μπορεί ν’ αρχίσουν την ανοδική των πορεία, με αποτέλεσμα την σημαντικήν επιβάρυνσι του τοκοχρεωλυσίου και την επιβράδυνσι των στεγαστικών δανείων -όσον βεβαίως θα εξυπηρετούνται τότε…
Το γεγονός της μεγάλης ανόδου των υγρών καυσίμων απορροφά την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών (π.χ. τα «κοινόχρηστα» των πολυκατοικιών θ’ ακριβύνουν αισθητώς τον επερχόμενο χειμώνα) και ενισχύει τις προσδοκίες ότι οι τιμές-ρεκόρ των ακινήτων δεν θα επαναληφθούν αλλ’ αντιθέτως θ’ αρχίσουν καθοδική πορεία, μ’ ενδεχόμενο ένα παταγώδες ξεφούσκωμα.
Εδώ ανακύπτει πρόσθετος κίνδυνος: Καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν (ανα)προσαρμόσει την καταναλωτική των συμπεριφορά στην άνευ προηγουμένου άνοδο του ιδιοκτησιακού των πλούτου, υπαρκτού ή νομιζομένου -αδιάφορον- δυνατόν το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων να συμπαρασύρει όλη την καταναλωτική δαπάνη πρός τα κάτω, όπως ακριβώς οι ανατιμήσεις του ευρώ προεκάλεσαν στα σούπερ μάρκετ. Το φαινόμενον αυτό δεν είναι αδιάφορον και διά την αγοράν ακινήτων, δεδομένου ότι ο επικείμενος «πληθωρισμός ενεργείας» θα περιορίση την συνολική ζήτησι, που είναι το καύσιμο των ανατιμήσεων.
Εντεύθεν προκύπτουν πρακτικές συμβουλές στους δυνητικούς επενδυτές διαμερισμάτων και κατοικιών:
Α. Ετοιμότης του δανειολήπτου στεγαστικού δανείου να μετακινηθή από το κυμαινόμενο στο σταθερό επιτόκιον -σαφώς υψηλότερον.
Β. Αναμονή αγοραστών (και βιασύνη των πωλητών) εις αγοραπωλησίας ακινήτων εν όψει του ξεφουσκώματος των τιμών.
Γ. Δυνητικοί επενδυτές προσελκύονται από δολαριακές επενδύσεις, όταν -ως προβλέπεται από την JP Morgan- το αναπροεξοφλητικόν επιτόκιο του δολαρίου φθάσει στο 4,5%.